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米施克

●麥肯錫全球研究所高級研究員

從倫敦到拉哥斯（Lagos），平價住宅（affordable housing）已成了一種矛盾修辭法。多數城市的房屋租金與售價的增長速度已超越所得，而在就業市場強勁的城市地帶，房屋數目則供不應求。約3.3億戶城市住戶棲身於不合格的房屋中，或是房屋支出已超越他們的負擔能力。若此趨勢未能扭轉，前述數字將在2025年前上升至4.4億戶。

從根本解決問題

少了平價住宅，不但民眾受苦，經濟也停滯不前。加州的住宅短缺闡明了這個問題，加州的房屋數目在2009-2014年間增加了54.4萬間，但僅有46.7萬戶有人入住。時至今日，加州住宅短缺的總數為200萬間，該州半數居民買不起當地的房子。

市政當局意識到這個問題，各方試圖出手解決。但不幸的是，許多政策聚焦於住宅需求與融資，而非供給的部分。補貼、低利率貸款與租金管制能救濟為經濟能力所苦的家庭，但這些措施無法解決住宅短缺的問題。解決問題的唯一辦法，是迎擊兩大挑戰，它們共同阻礙了許多城市建設住宅。

第一個挑戰：土地哪裡來？

第一個挑戰是地點問題。找到負擔得起的土地，幾乎是各地開發住宅的最大挑戰之一。在里約熱內盧（Rio de Janeiro）等城市，土地成本佔房價的40%以上，而舊金山等極高價房市，土地成本更是翻倍。

地圖繪製軟體與重整土地資料有助於負責規劃的官員找到更便宜的解方。在部分情況下，透過巧妙地劃分區域，可用更具成本效益的方式使用土地。以首爾為例，該地允許臨近交通轉運站的住宅建物享有更大的容積率，為鼓勵建築密度的一種監管措施。類似的方法也可應用在別處。

城市規劃者也應推廣更有效地運用現有的建築密度規範。麥肯錫顧問公司（McKinsey Global Institute）2016年一份洛杉磯房屋數量的分析指出，28%用於多戶開發的劃定區域未獲充分利用。若將這種發展潛力最大化，該市的房屋庫存有望增加逾30萬個單位。

此外，當局也應多鼓勵使用閒置土地。全球有為數驚人的都市土地（包括市府當局的公有地）屬未開發，而對閒置的、未充分利用的土地徵稅，能促進建設。市政當局也應考慮修改住宅區劃的法規，鼓勵獨棟住宅的屋主增建附屬設施，例如車庫公寓、後院小屋等。

第二個挑戰：顧及所有受影響者

一旦確認了合適的建設區域，第二個挑戰是遏制往往伴隨新發展而來的政治風波。提高住宅密度的提議往往受到現有住戶反對，他們的擔憂從其不利於公共設施乃至讓現有房價面臨下跌壓力（或房價上漲壓力與仕紳化）。

為因應這些顧慮，許多城市會舉辦公聽會或付諸投票表決。然而，想維持現狀者的聲量往往大於憂心價高無銷路者。於是乎，少有平價住宅落成。

都市規劃過程得考慮到所有利害關係人，包括新住民、年輕人、低收入的服務業者、房東與屋主。透過降低為數不多但堅定不移的利益團體的影響力，線上調查與分析工具能讓都市規劃過程更具包容性。再者，由於住宅可得性也左右企業吸引人才的能力，獲選的住宅用地附近的雇主也必須參與其中。

一開始就要做到最好

儘管批評人士的顧慮應獲認真看待，但政府務必得讓批審過程不受外力影響。在部分城市，沒完沒了的訴訟與詳加研究的要求，讓建設計畫延宕數年，也徒增數百萬美元的開發成本。解決這個問題的方法之一是，堅守「按權利使用」的規定，即遵循都市分區與土地使用法規的建設計畫只需接受最低限度的審查。

此外，進行全面的環境評估，可讓未來的開發單位輕鬆獲得批准。政府還可成立申訴委員會，加快對於被拒絕之建設計畫的裁決。

市府當局也能說服現有居民，人口成長能促進經濟成長，以獲得對於建設新住宅的支持。事情的另一種結果是：讓嚴重的住宅短缺問題懸而未決，將使後代無法落地生根。透過好好地管理房屋密度，當局能克服反方意見，並重新建設其城市。

© Project Syndicate

（原標題為《Yes to Affordable Housing in My Backyard》，文章未經授權，請勿任意轉載）