梁文傑專欄:「捐地容移」之戰-有11萬個家庭會找柯文哲拚命

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梁文傑 2017年05月19日 00:00:00

全台灣各縣市都是以「捐地容移」的方法在處理幾10年留下的「欠債」,這也是中央政府所鼓勵的做法,台北市本來就不必標新立異。當初郝龍斌搞不清楚狀況就聽信一些學者硬推「容積銀行」,現在大限將到,柯文哲必須審慎以對11萬個會找他拚命的家庭。(攝影:李隆揆)

最近台北市政府及市議會正為既成道路用地的「捐地容移」大限吵得不可開交。地主自救會強力抗爭,市府、議員立場不一,社運團體也跳出來指責「財團」、「掮客」和「暴利」。

 

既成道路用地,簡單說就是你家的土地在無償的情況下被政府拿去當道路使用。土地所有權雖然還是地主的,但只能配合做道路,亳無買賣價值。

 

柯文哲說得明白,這就是「欠債」。在日本時代和戒嚴時代,政府欠債沒人敢吭聲。自從大法官會議於1996年做成解釋後,政府不能佔地不給錢的義務就確定下來。但由於各地政府侵佔的既成道路用地實在太多,政府只能每年編一點點預算來徵收,於是在2002年,陳水扁政府發明了「捐地容移」的方法。這個制度就是政府鼓勵建商去向既成道路用地的地主買地,建商把買到的地「捐」給政府,政府就給建商容積奬勵,讓建商能多蓋點房屋面積。

 

在這個制度下,政府一毛錢不出,而是用容積奬勵來「印鈔票」。而建商得到容積,地主得到錢。這不能不說是一個好方法。

 

這個制度被人批評的關鍵點是,「建商所得到的容積」和「建商向地主買到的土地」,前者價格高於後者,於是有人認為地主被剝削了,而建商得到暴利。但問題是,政府要鼓勵建商去向地主買地,建商當然要有誘因。如果建商無利可圖,那就不會買。到頭來倒楣的是地主而不是建商。

 

這裏真正的關鍵點是,所謂「剝削」完全是一種主觀的感受,而沒有客觀的衡量標準。假如你有一塊祖傳60年的既成道路用地,這塊地本來亳無價值,但因為有了「捐地容移」而有人願意來向你收購。也許你本來能以土地公告現值賣出去就很高興了,後來你又得知建商所得到容積價值要比土地公告現值高出許多,你也許會很羨慕,但你不能說你被「剝削」。正如你把自己養的鴨賣給餐廳,餐廰做成北京烤鴨之後其利潤可能是10倍以上,但你不能說餐廳「剝削」了你。

 

沒了市場 政府就是最大剝削者

 

真正的「剝削」不是發生在「市場」,而是政府強制定價的「非市場」。以過去的台北市道路用地來說,如果你賣給市場上的買家,你大概可以賣到公告現值的160%(這是土地銀行標售既成道路用地的價格),建商需求高的時候甚至可達200%。但如果你想賣給市府,那市府最高只會用公告現值的15%向你買。為什麼?因為你的土地反正被公眾「使用中」,市府根本不急,。如果你急著用錢要賣給市府,那你就跳樓大拍賣。「剝削」你的不是市場上的買家,而是穩穩做莊的政府。

 

台北市目前是採取雙軌制,地主可自行選擇要賣給建商或是市政府。如果你嫌市府的收購價格太低,那就到市場上去賣。但自今年6月30日起,台北市政府將禁止建商向地主買地。也就是說,市府要剷除市場,全部壟斷。此後建商只能以「市價」向政府買容積,市府再用這筆錢以公告現值15%的價格向地主收購其既成道路用地。以台北市的土地公告現值約等於市價的50%來說,假如市府以市價10億元賣出一筆容積給建商,市府只會拿出約7千5百萬左右補償給地主,而市府則賺走了9億2千5百萬。真正的暴利幾乎都被市府拿走。

 

這種狀況就有如中共過去對農民生產的糧食採取「統購統銷」,農民只能按政府定的價格把糧食賣給政府,不准在市場買賣。這種制度美其名是減少中間商「剝削」,實則政府的收購價格只有市價的三分之一不到,農民的收入反而更低,生產的意願也非常低。沒了市場,政府就成為最大的剝削者。

 

也許有人會說,那政府也用市價向地主收購既成道路用地不就好了?問題是,市場本來就會幫政府做這件事,根本不必繞這個彎。而且如果市府一方面以市價賣容積給建商,一方面也用市價向地主收購,那市府根本賺不到差價,又何必脫了褲子放屁?此外,既成道路用地的總量實在太大,以目前台北市實施「容積銀行」3年下來的運作速度,大概還要8000年才處理得完全市的既成道路。假如市場被關閉了,倒楣的地主可能要8千年後才等得到市府來收購。別說8千年,很多急著變現的地主可能連8年都不願意等,也難怪最近會有很多人要找台北市政府拚命。台北市既成道路的地主估計約有11萬人,也就是會有11萬個家庭會找柯文哲拚命。

 

其實,全台灣各縣市都是以「捐地容移」的方法在處理幾10年留下的「欠債」,這也是中央政府所鼓勵的做法,台北市本來就不必標新立異。當初郝龍斌搞不清楚狀況就聽信一些學者硬推「容積銀行」,現在6月30日大限將到,柯文哲必須審慎以對11萬個會找他拚命的家庭。

 

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※作者為台北市議員


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