循美河市模式 柯P追7聯開宅討百億

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何醒邦 2016年08月10日 13:01:00

由於捷運聯開宅北市府與建商權益分配差距極大,柯市府決定重啟鑑價,欲追回90億元到上百億元。(設計畫面)

台北市長柯文哲上任後,檢討多處捷運聯合開發案,發現「地主」市府與投資建商的權益分配比例差距極大,決定重啟鑑價,全面展開「追錢行動」。迄今,尚未完成權益分配協商的建案共有7個,市府態度強硬,表明要討回二成以上。根據《住展》雜誌估計,七案的總銷售金額達450億元,換言之,市府欲追回的金額,至少達90億元到上百億元。

 

美河市案勝仗打強心針

 

新店機廠聯合開發案(美河市案)仲裁結果上月出爐,市府權益分配由原本的30.75%,提高到45.44%,順利討回33.5億元,捷運局認為市府打了一場勝仗;打鐵趁熱下,也讓北市府重新檢視,並改採二次鑑價規則,讓原本已簽完約、接近完工的捷運聯開案,必須重談權益分配,陸續解決目前卡住的聯開案。

 

美河市案仲裁結果出爐,北市府順利討回33.5億元,打了一場漂亮的勝仗。(攝影:蕭芃凱)

 

據了解,目前還有7個幾乎已興建完成的捷運聯開案,尚未談妥權益分配,成為北市府鎖定的重點,分別是辛亥、蘆洲、徐匯中學、台北橋、菜寮、內湖、行天宮等站。北市府將先進行協商,若今年底前協商不成,則會提付仲裁解決爭端,而仲裁時間最長9個月,預計明年底前可全部有結果。

 

北市捷運工程局主任秘書王偉表示,所謂權益分配,是根據總銷售金額來計算,例如總銷100億元的建案,若是五比五,就是投資建商與北市府各分回50億元。

 

市府表明討回20%

 

「而上述案件的一般性原則,都是原本六(建商)比四(市府),變成四(建商)比六(市府),市府的基本立場,是至少討回十幾、二十趴,甚至更高」,但王偉坦言,仲裁後能要回多少,也不一定。

 

台北市長柯文哲上任後,檢討多處捷運聯合開發案,發現「地主」市府與投資建商的權益分配比例差距極大,決定重啟鑑價,全面展開「追錢行動」。(攝影:葉信菉)

 

根據專業房地產市調雜誌《住展》估算,上述七案的總銷售金額約450億元,若二成就是90億元,二成以上則上看百億元。

 

業界人士則認為,商務仲裁還是要依照原合約精神,市府不見得會贏,而雙方都會取對自己有利的鑑價結果;但像是有些建案的權益分配,來回差距竟高達3成,就頗有難度。

 

例如名為「敦南捷境」的「辛亥交10站」,地主市府約取得32%,投資建商獲得68%,但市府的最佳方案為顛倒性的地主約65%與投資人35%,來回差距將近3成。

 

名為敦南捷境的「辛亥交10站」權益分配,市府的最佳方案為地主約65%與投資人35%,來回差距竟高達3成。(攝影:李昆翰)

 

「蘆洲站」的捷運共構建案「希望城市」,簽約初期,身為地主的市府取得約40%、投資建商約60%,但柯市府評估後認為,府方拿65%、建商拿35%才是最佳方案,但高達25%的顛覆性利益分配,讓雙邊都不肯讓步。

 

蘆洲站旁的捷運共構建案「希望城市」,原先權益分配是市府約40%、投資建商約60%,但柯市府評估後認為,府方拿65%、建商拿35%才是最佳方案。(攝影:李昆翰)

 

還有內湖區指標捷運共構案內湖站「交11」,由潤泰集團負責開發興建,規劃為商場及辦公室;該案之前因以興辦交通事業向地主徵收,再加上市府分回比率僅32%過低,遭監察院糾正,導致全案閒置超過3年。

 

捷運內湖站「交11」共構案權益分配比例遲遲談不攏。(攝影:李昆翰)

 

業界預估,蘆洲站、辛亥站、內湖站是最棘手的3大站點,進入仲裁機會很高。而目前辛亥站已準備進入仲裁程序。

 

在柯市府全面性向財團「要錢」下,也讓許多建案完工後,卻因權配問題讓新案無法賣,當中不乏知名建商與投資人,如冠德建設、潤泰、聯邦等,雖恨得牙癢癢,也只能苦撐;像是「希望城市」已蓋好近三年,卻淪為蚊子館。

 

為解開目前捷運聯開案僵局,北市府祭出「30%、30%、40%」的通案性解套模式。王偉表示,因為談很久都談不攏,市府對於無爭議產權,會讓業者先走,就是捷運局、業者先各自分回30%,並可自行銷售,至於雙方認知不同、剩下的40%,則採仲裁方式解決,待仲裁結果出爐後才能對外銷售。

 

要業者吐出嘴邊肉 恐變持久戰

 

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,雖市府原權配比過低,但從仲裁結果來看,可能是業者、市府各打五十大板;不過,要業者將到嘴的肥肉吐出來,恐不容易,因仲裁結果若對業者不利,業者會改打訴訟戰,相關爭議將演變成持久戰。

 

何世昌說,如果民眾要買仲裁還未有結果的聯開案,則要注意仲裁保留戶的管理費分攤問題,若市府與建商都拖欠不繳,將造成管理上的不便。

 

 

 

 

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