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包租公蔡志雄律師心目中的居住正義

呂中英 2017年08月02日 13:30:00
(圖片來源:蔡志雄)

(圖片來源:蔡志雄)

針對台北市政府都發局推動包租代管相關政策,我們特別訪問專業律師包租公蔡志雄,以他多年出租的心得來剖析包租代管的趨勢和可行性,並對政府政策提出建議

 

一般上班族要不吃不喝至少16年,才買得起台北市的房子。蔡志雄說,他民國八十四年大學畢業,民國九十年買第一棟房子在新板特區,一坪13 萬總價285萬附停車位,那個年代的房價是便宜的。但現今同樣的建物房價已經漲三倍多了。房價因出社會的時間點的不同而價格不同。蔡志雄舉例說明: 假設600萬的房子一個月租金1萬元一年租金12萬,但是現在的房價假設一年跌一成來看,600萬的房子一年就有將近60萬的損失。以這樣的漲幅或跌幅來看,現在很多人已無力也無心買房了,進而紛紛轉向租屋市場。

 

蔡志雄回顧過去歷史,房價跌幅是跌三成漲三倍,以台北市房價指標來看,每個世代房價趨勢是上漲的。從短期的角度一年用12萬租金來看,現在租屋是對的,但放大20年或30年來看就不見得是對的了!政府興建公宅推展租屋,但一輩子租房子,對沒有置產的人難道就符合居住正義嗎?

 

 

面臨日漸成長的租屋市場 蔡志雄分享租屋經驗

 

蔡志雄分享自己租房子的真實例子:租屋不租給養寵物的人,因為室內裝潢是布沙發,怕寵物會破壞布沙發。但是最嚴重的不是寵物問題,而是來的房客是有小孩的小夫妻。投資獨立套房,面臨的問題是,小夫妻已經有小孩,小孩即將成長、塗鴉破壞室內裝潢,陽台密閉的空間容易造成一氧化碳中毒…等安全性問題都需要考量。小孩和老人是房東在租屋時面臨考量的最大問題。

 

蔡志雄說,過去傳統觀念是成家立業然後置產,現今房價居高不下,導致租客年齡層提高。雖然蔡英文總統推出八年20萬戶社宅政策,柯文哲市長也提出要興建一定數量的公共住宅,面臨房子要租多久的問題,短期以租代買並不是長久之計。蔡志雄建議年輕人還是要在「租屋期間存錢買房子」或「租一輩子房子」做一個選擇。

   

  若決定一輩子租屋,到年齡大時就會有一些問題產生,日前媒體報導45歲單身男士租屋時被拒絕,原因是45歲在社會上被認定為大叔,獨居在室內容易發生意外,所以被拒絕。蔡志雄認為居住正義,是要顧到所有的面向,而包租代管會以居中協調的立場來處理問題,當然有很多優點。

 

包租代管的關鍵在稅制改革

 

不動產租貸問題的關鍵在報稅。政府給房東租稅優惠,但是還是很多房東沒有報稅,但是要先報稅才有優惠。租賃所得稅和個人所得稅是合併報稅的,所得稅最高是45%,這讓房東的稅賦增加,就不願意報稅,所以分離課稅是政府要考慮的。最近立法院討論的租賃住宅市場發展及管理條例中,提到分離課稅扣除標準是43%這是一般沒有優惠的標準,民間管理交給包租代管業者管理的優惠是6,000元以下免稅、6,000~20,000元為53%、20,000元以上為43%,優惠只有5年,其中有必要會再延5年,總共10年。目前市場上有兆基管理顧問有限公司(兩千三百多間)和幸福久久窩(七百多間),這兩家民間租賃管理公司最具經濟規模,且經營管理完善。

 

   

    台北市最有條件經營包租代管,因為租屋市場集中在台北。中、南部市場規模相對是小的,包租代管如果沒有足夠收入,就無法支撐營運。台北市租金較高,最有條件發展包租代管的。蔡志雄建議由政府出面和屋主承租,交由包租業者管理。房東以較低的金額來出租給政府當社會住宅也不錯,此舉可減少房東和業者的不信任糾紛。

 

台北市在柯文哲的積極推動下  4年興建2萬戶公共住宅  同時推動包租代管

 

    目前政府規劃興建12萬戶公宅,民間提供8萬戶民宅提供空屋來出租。因租屋人口越來越多,政府就要蓋更多公宅來滿需求,透過包租代管來租賃可解決很多問題。例如特種行業進駐會引起鄰居的抗議,另外佛堂點光明燈和點香容易引起安全問題,外人無法干涉的原因是屋主享有租屋權利。

 

又例如弱勢族群常在租屋時被拒絕,因為弱勢族群和貧窮畫上等號,房東會擔心收不到房租。弱勢族群有很多種類,如原住民、家中小孩超過三位以上的、還有受家暴的,這些不一定是經濟不好的人,但卻在租屋市場中被排斥。市府提出包租代管方案,希望藉由政府獎勵與補助,鼓勵專業租賃者投入,一方面協助房東修繕房屋後包租代管,另一方面也可以協助弱勢租客在市場上找到合適的房屋。

   

   

    蔡志雄強調包租代管的關鍵在於稅的問題,政府需要在稅制部分改革,採取分離課稅。其他例如租屋如遇人為的損失誰負責?空屋沒有出租去的損失誰負責?房客退租時留存的雜物,如沙發和大型家具等如何處理?如果屋內沒有提供家具,造成房客勢必要攜帶家具入住,退租時家具不知道如何處理。這些問題可透過包租代管業者設法解決。

   

   

    蔡志雄建議,包租代管和代租代管需要有證照,納入政府管理,法規需簡易易懂。政府最近找東森房屋、永慶房屋、信義房屋等提供租屋平台的業者來洽談,希望在價格、品質、權益三個面向,保障有租屋需求的房客。

 

身為房東蔡志雄建議房東們要熟悉包租代管這個模式

 

    身為房東的包租公蔡志雄,建議房東們要熟悉包租代管的業務模式,做專業房東。熟諳如何挑房客房屋的修繕管理,以及用固定服務費來處理雜務。他建議房東可以把房子交給可以信任的業者,注重商譽和品質用更低的成本來美化房屋。包租業者要拚規模經濟,必需以量來降低成本,讓房東降低管理修繕的成本,房客租到品質好又可保障權益的房子,創造房東和房客的雙贏。

 

 

 

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