妻母看上信義富邦大庭院 郭董狠砸5.5億破彭總裁防線

何醒邦 2016年09月17日 12:01:00

郭董妻子母親喜歡信義富邦豪宅的大庭院,郭董為此狠砸5億多元。(畫面合成,攝影:陳品佑、翻攝自盧嘉辰臉書)

上週,一則史上最貴豪宅紀錄的新聞,震撼業界。1年多前由鴻海集團董事長郭台銘買下的「信義富邦」一樓價格曝光,成交總價5.5億元,換算每坪單價竟高達358萬元,創下國內豪宅新天價。

 

在房市不斷下修之際,此筆交易不僅大幅超越以每坪298萬元穩坐最高單價多年的「仁愛帝寶」,還首次突破每坪300萬元的「彭總裁防線」,狠狠打了央行總裁彭淮南一耳光,並引起房地產業界熱議。

 

「直接拆算後,就是358萬這麼高」、「一樓有太多登記制度上的未知因素,358萬恐只是『虛高』價,實際應不到300萬」、「成交最重要的因素是買方為郭台銘,郭只在乎買不買得到,此單價在市場上不具參考性」,對每坪單價如何認定,業界有著不同看法。

 

論戰的源頭,來自該一樓戶別有個80坪的大庭院,到底要不要計價、及該如何計價;而這庭院,也是郭台銘願為了妻子與母親,掏錢豪砸5.5億元的主因。

 

位於信義計畫區內的知名豪宅「信義富邦國際館」,屋齡14年,基地2400多坪,共40幾戶,每戶至少百坪以上,因鮮少在市面流通,實價登錄上路後,話題性不如同區的新豪宅「皇翔御琚」、同期的「帝寶」等;但其風水、私密性與絕佳管理等特點,受到不少科技大老喜愛,除了郭台銘,該社區住戶還有廣達副董梁次震、日月光董事長張虔生、聯電名譽董事長曹興誠、富邦金董事長蔡明忠、前行政院長陳冲等政商名流,宛如小型「科技村」。

 

「該戶裝潢品味極佳,像是會所,旁邊還有專用的80坪大庭院,裡頭有面向中庭、種植花草的玻璃屋,及椰子樹、水池、瀑布,就像是在峇里島喝下午茶,有種低調奢華感」,當地房仲說,「不只郭董(郭台銘)夫人曾馨瑩非常喜愛,加上已高齡90歲的郭董母親初永真,需要有地方散步,已持有2、3、5樓的郭家,便積極接洽一樓屋主,欲買下此戶」。

 

位於信義計畫區內的豪宅「信義富邦國際館」,受到不少科技界大老喜愛,宛如小型科技村。(讀者提供)

 

據地政謄本資料顯示,一樓屋主原為羅朝峰。業界人士透露,羅朝峰白手起家,現年60多歲,30多年前台股大好時發跡,從此累積出驚人身價,成為跟股市大戶孫鐵漢、賈文中同樣等級的神秘富豪。

 

而羅朝峰的眼光獨到,對於豪宅,僅「稀有、唯一」才收藏。「當初羅董(羅朝峰)買信義富邦一樓,就是看上偌大的庭院,是實用性頗高的特別戶,不然買頂樓只能看天空」,業界人士說,羅還善於創造價值,特別喜歡有隱密性及遮蔽性的樹海,除了在信義富邦精心布置植栽,像他另一戶豪宅「元大栢悅」,也是面對敦化南路的成群樹蔭,綠意盡收眼底。

 

據了解,郭台銘2012年就向羅朝峰出過價,但羅並不想賣,開出近6億元的天價,雙方談不攏下,不了了之。不過,在商場上以霸氣著稱的郭台銘,後來竟還親自登門拜訪羅十多次,加上曾馨瑩也加入說服行列,時不時與羅閒話家常。

 

恰巧,2014年,羅朝峰投資的生意有些狀況,加上郭家又多次請託,這筆買賣終於在2014年12月拍板;此後,便經常可見孝順的郭董,親自幫媽媽推著輪椅,散步在庭院中,享受天倫之樂。

 

「這筆交易賣到5億多,很不簡單,」房產業者說,「不過,成交價如此之高,最重要的因素是買方為郭台銘,對郭來說,不在乎價格多少,只在乎買不買得到」。

 

但在實價登錄網站上,只概略地寫著「1樓、總面積188.35坪、總價5.5億元、2車位面積共39.8坪」等資訊,並不易判讀每坪行情。一般業界習慣的算法是,總價扣除車位價格後,直接除以扣除車位後的面積,便得出每坪358萬元這數字。

 

實價登錄網上,郭董該戶只概略地寫著「1樓、總面積188.35坪、總價5.5億元、2車位面積共39.8坪」等資訊,並不易判讀每坪行情。(摘自實價登錄網站)

 

「隱藏版庭院是關鍵。」頗為熟悉信義富邦社區的戴德梁行總經理顏炳立說,此一樓戶有一個80坪的大庭院,建商以「約定專用」方式,使該戶有庭院的使用權,但是沒產權。

 

「假設有兩戶一模一樣,但一戶有庭院、一戶沒有,總價不可能一樣吧」,他舉例,庭院的價格早已灌入總價中,市場習慣將庭院以每坪1/3的單價販售;他認為,總價扣除車位與庭院價格後,再除以建物坪數,才是正確的算法,否則就是「虛高」價。

 

「其實在市場上,此價格並不具參考性」,第一太平戴維斯董事長朱幸兒說,在估價上,這是典型的「限定價格」,因為郭家持有同一門牌的1、2、3、5樓,且「無論如何都要買到」。

 

她說,即便新聞傳開後,房仲想要藉機抬價,買家也會說,「不關我的事,那是郭台銘有特殊需求」,因2、3年前房市還沒那麼差時,信義富邦每坪開價也不超過250萬元,況且現在豪宅市場冷清,買家並不會以300萬以上的價格,買屋齡十多年的豪宅。

 

第一太平戴維斯估價師丁玟甄試算,如果約定專用的一樓庭院面積為80坪,用建物單價的1/3計價,則本次交易單價為:(總價5.5億元—2個車位1400萬元)/(總面積188.35坪—車位坪數39.8坪+庭院面積80/3坪)=304萬元/坪。「其實在該社區也是偏高,但至少沒有那麼嚇人」,她指出,如果庭院價格更高,假設在8000萬至1億元間,單價就約落在300至290萬元間。

 

業界人士說,「彭總裁防線」是否被科技大腕郭台銘攻陷,屬於實價解讀的問題;而央行本月底召開的理監事會議,最後一道「房禁」豪宅貸款限制,是否解除,則是另一個焦點。

 

 

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