房市冰封建商自拆豪宅度寒冬 專家喊跌3成才見曙光

何醒邦 2016年09月24日 10:46:00

10大豪宅之一皇翔御琚,總戶數只賣出三分之一,今年也沒新成交個案。(資料照)

房市下半年大檔928檔期開跑,今年「低價當道」成主流,身為房市領頭羊的豪宅,已無法引領帶動一般住宅,破盤出售、認賠出場者不在少數,可謂節節敗退。豪宅建商為了求生,自行拆解成小坪數,以降低總價門檻,或乾脆以拖待變,度過這波景氣寒冬。

 

「林志玲(豪宅)不好、如花(一般住宅)也不會好」,豪宅急凍無量下,房市專家、戴德梁行總經理顏炳立同步看空,直言房價須下修2、3成以上,市場才能再現曙光。

 

「豪宅真的掛了」,瑞普萊坊市場總監黃舒衛表示,央行大幅鬆綁選擇性信用管制,唯獨對豪宅仍不解禁,加上新版房屋稅、豪宅稅、囤房稅來勢洶洶,景氣復甦也未明,都讓豪宅買方卻步。

 

 

 

資料來源:實價登錄網站、永慶房產集團彙整

 

據資料顯示,豪宅大本營台北市,今年上半年上億豪宅成交件數為51件,比去年同期少了3成多,疲弱的買氣,讓豪宅價格一路失守。而台北市今年以來豪宅均價,又跌了5%,和去年同期相比,則下跌7.7%。在全球37個主要城市中,跌幅排名第二。

 

山不轉路轉,新推出的豪宅,即改成小坪數,以利銷售。在世貿一館、台北101大樓周遭的精華地段,有別於區域內動輒一兩百坪的大戶產品,富邦建設在信義路五段、莊敬路口的「D1」街廓一千多坪土地,就將推出20坪左右的1房精品飯店式管理小宅。把高檔西裝布料,當成平價服飾販售,跌破市場眼鏡。

 

「坪數小可壓低總價,也避免屋主承擔高額房屋豪宅稅,案子銷售得也快。」業界人士說,此案市場區隔明顯,等於用4000萬元上下取得信義計畫區「入場券」,未來客層預估以外商主管為主。

 

至於隔一條街,霖園集團三公子、國泰金控大股東蔡鎮宇所推的「D5」街廓,原本規劃興建27戶的200坪大戶產品,最近變更設計為45戶,每戶坪數可望縮小。

 

景氣冷颼颼 豪宅建商自拆小坪數求成交

   

而大師房屋在信義區玉成公園周邊的自建案,原本一戶80坪數,現在也拆解成50坪與30坪。大師董事長陳建慶說,某些戶別雖會沒有景觀,總銷金額也會降低不少,但總比賣不動好,「大坪數總價高,連租都租不出去,何況是賣!」
 

除了自拆豪宅坪數,即將完工的豪宅建商,為了度過景氣寒冬,也能拖就拖,以拖待變。

 

信義計畫區的冠德「興雅BCF案」,原預計去年第二季完工,至今卻未公開銷售。冠德建設指出,興雅案正在進行最後收尾階段,最快明年6月才會申請使用執照,「短期內不是銷售的好時機。」

 

矗立於大安森林公園旁的元利建設信義聯勤案「One Park」,原本今年第4季就要進場銷售,但現在建商卻不急,才準備申請使照,預計明年中旬才推案。

 

業者透露,多數建商寧可奉行「不買地、不開工、不申請使照」等三不政策,以度過寒冬,因新完工的豪宅拿到使照後,建商須繳交的全棟房屋稅,動輒超過上億,「建商寧可選擇拉長負債期,去繳納貸款利息,負擔比較輕鬆。」

 

然而,市況顯示,不僅豪宅預售屋的成交個案屈指可數,連已蓋好、正在銷售中的豪宅,也是慘不忍睹,面臨價格保衛戰。

 

實價資料顯示,北市這幾年完工交屋的豪宅正面臨「破底」保衛戰,近期揭露的多棟豪宅成交價,都已跌回至3、4年前的預售價格,若再往下跌,就意味所有第一手買進豪宅的人,轉售不再只是少賺,而是賠多賠少而已。

 

例如,位於北市松山區的豪宅「敦南樞苑」,2012年預售時吸引不少大咖買進,包括全球女鞋Miss Sofi的代工天王王震乾,及昔日股王可成科技大股東洪水樹三兄弟等,但6月最新成交一戶,總價約3億元,每坪約157萬元,與預售行情相當。其他如中山區的「華固鼎吉」、「華固松疆」、中正區「國泰賦格」,最新成交價格也都回到預售行情。

 

房仲舉例,藝人林志玲最近買了一戶北市牯嶺街豪宅「力麒麒御」,總價1.57億元,每坪約88萬元,相較於該社區每坪最高達116萬元,此筆交易打了75折,「買到賺到」。據了解,原屋主在預售時買入,總價為1.95億元,如今認賠3800萬元出場。

 

瓏山林世貿博物館內部氣派,卻幾乎成了蚊子館。(翻攝自合敬企業官網)

 

頂級豪宅方面,如名列亞洲十大豪宅的信義計畫區「皇翔御琚」,現在總戶數只賣出三分之一,今年也沒新成交個案。另不少豪宅如「瓏山林世貿博物館」,也都變成「蚊子館」;仁愛路「宏盛帝寶」唯一的一戶建商保留戶,則乾脆拿來當成員工的教學示範屋,算是閒置空間再利用。

 

而標榜享有文華東方酒店式服務的「文華苑」,今年以來一路下跌,最新成交為每坪176萬元,創下新低,與2014年社區高點每坪210萬元相比,跌了16%。

 

「現在連賠售都出來了!」專營豪宅的大師房屋董事長陳建慶說,像「皇翔御琚」、潤泰「松濤苑」等豪宅建商,因還有餘屋在銷售,降價將無法對已購客戶交代;但建商已全部出清、由原屋主轉手的,就無此顧忌,因屋主不乏看壞景氣、或資金需求等因素,易出現破盤成交情形,像「文華苑」就是如此。

 

兩岸緊張政府加稅 豪宅窮途末路

  

「現在豪宅買家會說蓋好再說,但蓋好了又說,等降價再說!」陳建慶感嘆,以大師為例,去年2億元以上物件成交12件,今年第三季已結束,才僅4件;直營店數從全盛時期有15家,但為撙節支出,前年起陸續收店,現只剩7家,同步腰斬,「連續一年、半年沒成交的房仲業務多的是,甚至連電話都不太會響!」

 

陳建慶說,豪宅靠得是政治與經濟大環境來撐盤,現在看來兩岸氣氛緊張,政府還頻頻加稅,「已沒支撐點,撐不住了」。

 

「豪宅已窮途末路」,顏炳立對市場仍抱持悲觀指出,蛋黃區的豪宅房價失守,其他住宅也將被打回原形,「就如同林志玲身價下降,如花根本不用玩了」。至於這一波房價,究竟還會修正多少?顏炳立坦言,蛋黃區再下2成,蛋白區再下3成,才可能帶出成交量,但就怕降價還換不到量。

 

 

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標籤: 豪宅 房市

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