租屋新制「從寬認定」 1人包租公也要管

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黃驛淵 2016年10月04日 15:33:00

為了讓消費者租屋時,不被惡房東騙,行政院消保處擬在明年元旦上路的租屋新制中,將「房東全面納管」。(畫面合成/圖片:蘇郁晴攝、翻攝自網路)

             

►舊制所規範的房東為「企業經營者」,意指專職經營租屋、有登記在案的公司行號。

 

►新制所納管的房東為「個人」,只要以出租為業,有「反覆出租」事實,都須遵守。

 

►現行租屋糾紛「調解」,只要一方不出席就無法成局。

 

►走法律訴訟的話,至少要1年以上才會解決。

 

►定型化契約法源是「消保法」,消保官可主動介入調查。

 


 

杜絕惡房東立下不平等條約,內政部訂定「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,預計明年元旦上路。然而依照定型化契約規定,房東須是「企業經營者」;換言之,除了專職經營租屋的企業公司外,未立案的包租公、包租婆等「個人房東」到底要不要一併納管,讓行政院消保處及內政部地政司在解釋法令時「一個頭兩個大」。

 

據透露,上周在官方主辦的一場諮詢座談會議上,與會專家學者多數都建議比照過去消保法的處理原則「從寬認定」,也就是未來不管公司、個人或團體,不論有沒有營業登記,將採個案認定,只要是以出租為業、有「反覆出租」事實都適用這份定型化契約。

 

被數10位房客控告的惡房東張淑晶,官司還在纏訟階段,卻仍重施故技,繼續詐騙房客。(影片來源/YouTube)

 


所謂從寬認定,據了解,行政院消保處目前是朝「房東全面納管」方向擬定,不打算以頻率或出租戶數來認定,而是希望以房客角度出發,只要房東有出租事實,都盼納入規範。至於最後認定標準要等政院消保處及內政部地政司討論後拍板定案。

 

行政院消保處副處長吳政學表示,因租房樣態很多,細節尚待凝聚共識;但過去消保處對「企業經營者」都以事實行為來認定,例如從事網路拍賣,不管是公司或個人,只要是「反覆行為、非屬偶一為之」都會被認定是企業經營者。內政部地政司交易科長陳啟明則說,認定方式會尊重消保處對法令的解釋。

 

一體適用 才能保障權益

 

「最好是在租屋市場都能一體適用,才能保障租屋者權益。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,現行的租賃契約通常都是房東主導,簽約時房東占主場優勢,站在租屋者的消費權益,當然希望這份定型化契約能夠「從寬認定」。

 

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,站在租屋者的消費權益,當然希望定型化契約能「從寬認定」;內政部地政司交易科長陳啟明表示,認定方式會尊重消保處對法令的解釋;而行政院消保處副處長吳政學則回應,因租房樣態很多,細節仍待凝聚共識。(畫面合成/圖片:翻攝自崔媽媽基金會、內政部土地重劃工程處、內政部祕書室)

 

他表示,租屋最怕碰到糾紛,要調解糾紛更曠日廢時;若找鄉鎮市公所調解,只要一方不出席就無法成局,走法律訴訟的話,更至少要1年以上才會解決。定型化契約的法源是消保法,至少消保官可主動介入調查,甚至可針對不良廠商或房東裁罰,遠比調解要有效率得多。

 

這份新版的租屋契約與過去最大差異是,新增20項應記載事項與8項不得記載事項。未來房東若想在契約書訂定不合理條約,將不具效力。這些「不得記載事項」包括:房東不能禁止房客遷入戶籍、不能拒絕房客申報租金以扣繳綜合所得稅,至於房屋及附屬設備損壞,除非能證明是房客損壞,否則原則上都要由房東負責修繕。

 

 

因應新版契約上路,內政部地政司9月底已趁大學開學之際,展開校園周邊第一波宣導,並與地方政府合作在各縣市至少舉辦兩場說明會。下一波將鎖定高密度出租住宅,例如新竹科學園區周邊,逐一針對房東、住戶宣導。此外,四大超商也已點頭配合宣導,未來隨新版契約上路,超商內也將上架販售內政部擬定的租屋定型化契約。

 

陳啟明表示,未來仍會以宣導方式盼房東配合,但依消費者保護法第56條之1規定,經限期改正而屆期不改正者,仍可處3萬至30萬元罰鍰。

 

 

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