不動產轉型正義 零雨遮 只算室內面積

何醒邦 2016年10月03日 14:28:00

「不動產登記法」將雨遮「虛坪」徹底切割,內政部地政司長王靚琇指出,未來牆壁、公設都可能取消登記,還坪於民。(畫面合成/李隆揆、陳品佑攝、翻攝自YouTube)

預售屋雨遮、屋簷「可登記但不計價」已實施5年餘,內政部地政司9月預告修法,將取消雨遮登記。迄今法規預告期已過,雖建商公會極力反對,不過地政司仍預計在明年上半年實施,但會給建商至少半年的緩衝期,現只等部長葉俊榮定下正式發布日。

 

雖雨遮表面聲稱不計價,但部分建商還是灌入總價,實施新制後,以權狀30坪房屋為例,民眾約可省下2坪雨遮的費用,更大的意義在於,「買螃蟹不用連綁繩都一起買」,將雨遮這「虛坪」徹底切割。

 

坪數灌水 連鳥住的地方都能騙錢

 

不止於此,登記制度持續進行「轉型正義」,內政部欲將已完成的「不動產登記法」草案送進立院審議,未來牆壁、公設都可能取消登記,還坪於民。

 

過去內政部對預售屋雨遮的登記範圍沒有明確規定,部分建商因此創造出許多沒有實際效益的雨遮,如環繞建物一圈的「土星環」,再將這些沒有用的虛坪,灌入買賣坪數,甚至與室內建物的價格相同,使消費者多花不少冤枉錢,也引發「連鳥住的地方,都拿來騙錢」的交易糾紛。

 

一般來說,雨遮、屋簷約占建物權狀面積的3%到8%,有些小坪數的產品,占比甚至更高,以權狀30坪的房屋來說,大約就占了1至2坪,「等於一輛車停在窗戶上」。

 

內政部地政司預計在明年上半年實施「取消雨遮登記」,現在只等內政部長葉俊榮定下正式發布日。(攝影:葉信菉)

 

2009年,監察院認為內政部在「建物虛坪灌水」問題上放任不管,怠惰修法,增加消費者負擔,因此對內政部提出糾正。時任行政院長吳敦義也曾批評,建築業竟把雨遮以室內面積價格販售,「雨遮1坪要50、60萬元,又不是土匪!」、「草繩(雨遮)跟螃蟹(室內)怎能一樣價錢!」

 

而後,內政部著手修改相關法令,原本打算全面取消雨遮登記,但2010年7月,吳敦義與建商代表面談後,裁示「雨遮一定比例內可登記,但不能全登記」,使該改革政策出現「髮夾彎」,因此內政部在院長指示下,於2011年修法通過,將雨遮、屋簷改為「可登計為坪數、但不得計價」。

 

同時也統一規範屋簷及雨遮的定義。屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽、遮雨的構造物;雨遮只能蓋在窗戶上方,左右各50公分,超過50公分就不納入測繪登記,避免建商亂蓋虛坪。

 

前行政院長吳敦義雖曾批評,建築業竟把雨遮以室內面積價格販售,但卻在與建商代表面談後,政策出現髮夾彎。(攝影:林育嫺)

 

雖雨遮聲稱不計價,但在當時房市景氣上揚時,有些預售案都是「雨遮變少了,可是可計價的陽台、公設卻變多了」,或刻意調高每坪單價來補足,最後總價還是不變;不然就採「先建後售」方式,等蓋好變成屋後,就可避開雨遮不計價的規定。

 

時隔5年多,政權再次輪替,房市景氣也反轉下修,內政部今年9月再度闖關,修正「地籍測量實施規則」部分條文,其中針對屋簷及雨遮,明文認定未具構造上的獨立性,僅為建物的成分,且並無供人員生活實質滯留空間,將不再測繪登記。

 

「可登記但不計價,誰了解與相信?」內政部地政司長王靚琇指出,「這沒意義,騙老百姓而已」,當初採雨遮、屋簷可登記不計價折衷方式,主要是讓業者、消費者有適應期,現已5年多,為杜絕部分建商仍拿屋簷、雨遮變相抬價,最快明年上半年,就可實施雨遮不登記。

 

緩衝半年 實施後有建照不能登記

 

王靚琇說,實施日距今至少還有半年,就是給建商的緩衝期。實施日以前,已取得建照的預售屋,雨遮還是可登記,但實施日以後才申請建照者,則不予登記。

 

而內政部也已完成「不動產登記法」草案,欲將登記制度將朝「轉型正義」之路。地政司表示,現行民眾辦理不動產登記,是依據「土地登記規則」辦理,所以制定將規則提升至法律位階的「不動產登記法」,可更加保障人民權利。

 

牆壁公設 下一個轉型正義的目標

 

草案除明定雨遮、屋簷等,均不在登記範圍內,同時也規定,一般建築物現以其外牆的外緣作為登記範圍,將來也會改成從內牆起算的「室內淨面積」為準。高源不動產估價師陳碧源說,牆壁這一層皮,約占權狀面積的2%至8%左右,占比跟雨遮差不多。

 

另為與國際接軌,也研擬將公設排除在權狀登記坪數外。換言之,建商無法再將公設灌水到房屋坪數內,民眾也不需要花與室內一樣高的價格,買2、3成起跳的公設。王靚琇表示,公設該如何登記?如何計價?的確引起各方關切,但這部分還在討論中,「不動產登記法」將朝向公平合理,並與國際接軌,最快明年送立法院審查。

 

 

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