投書:勿讓都更容積獎勵成住戶毒藥

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林建元 2016年11月24日 00:00:00

以「容積獎勵」作為推動都市更新的政策工具,確有必要、也很有效。但務必更加謹慎地搭配合宜的稅賦政策,保障原住戶繼續居住在自有房屋的權利與負擔能力。(攝影:李隆揆)

總統蔡英文日前拋出利多力推都更,鼓勵公股行庫與金融機構積極參與。欣聞國家領導人關注都市老化、居住品質不佳議題,此時推動都更,不僅有助環境改善,對於內需產業也有一定刺激作用。

 

提高容積,確實是都更關鍵誘因,但除了要避免容積過度獎勵,傷及環境品質,對於自住房屋參與都更之稅制,亦應妥善配套。不但要提高建商與住戶的參加意願,更要保障原住戶繼續原地居住的納稅負擔能力。

 

試想,需要都更的老舊住宅,至少都已興建40、50年之久,房屋稅基接近或達折舊上限。然而,都更後的全新住宅,在台北市者必須適用103年7月之後的新稅率,面臨調高2.6倍的房屋構造標準單價、路段率與囤房稅。今年再加上平均調幅三成的公告地價重擊,連帶公寓大廈管理費也大幅提高。

 

各種新增成本加總,都更前後,房屋稅賦差異極大。報載文林苑都更戶的房屋稅,就從原本的1000漲到5萬。現行《都更條例》雖有規定都更後的前兩年,屋主享有房屋稅和地價稅減半優惠。然在「暴增式房地稅」上路之後,對於新屋打擊甚大,北市府還為此行文建議內政部修法,將減半優惠延長為四年,但這畢竟治標不治本。

 

不可諱言,針對安全堪慮的老舊住宅給予容積誘因,的確有助提高參與意願。因對原住戶來說,新屋公設比都偏高,「提高容積」表示都更之後較有可能爭取到「原有面積以上的居住空間」。而對實施者建商來說,「提高容積」則是增加可以出售坪數,提高獲利能力等。

 

然在交屋之後、兩年稅賦減半優惠期滿,都更戶還是必須面對「暴增式房地稅」。稅賦減免是一時,每年繳稅義務則是永久。長遠考量,尤其對於住在自家老屋的老人,如果所得不高,甚至已經退休、没有收入,最好還是窩在老房,以免因為參加都更而住進重稅套房。

 

是以,政府在思考「容積獎勵」與「公平稅賦」時,務必要有政策一致性,不可前面是獎勵、後面成處罰。此事已有前車之鑑。

 

台北萬豪酒店昔日響應北市府政策,提供一樓開放公共空間,退縮建築面積、美化市容,所獲容積獎勵往上發展,增加興建樓高、拉長完工期程等。卻也因此晚了5個月拿到使照執照,必須適用103年7月之後的房屋稅率,該區塊的公告地價漲幅也大幅超過鄰地。容積獎勵變成加稅標的,苦不堪言。

 

持平而論,以「容積獎勵」作為推動都市更新的政策工具,確有必要、也很有效。在總統已經揭櫫力推都更大旗之下,政府在給予都更容獎的同時,務必更加謹慎地搭配合宜的稅賦政策,保障原住戶繼續居住在自有房屋的權利與負擔能力,讓容獎真正成為促進都更的大補丸,而非包裹糖衣的毒藥。

 

※作者為財團法人都市發展與環境教育基金會榮譽會長

 

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