商總主席賴正鎰:疫情與打房政策讓投機客縮手 基本剛需盤不變

楊文琳 2021年01月28日 23:10:00

賴正鎰預估台中房市在金牛年「價穩、量微縮」。(楊文琳攝)

台中房市連續3年推案量居六都之首,全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰指出,雖疫情起伏與政府急打炒房,購屋族短暫觀望,但回台資金絡繹不絕與低利環境,下半年自住剛需買盤繼續出籠,他預估台中市在金牛年推案量可能縮減10%,約2700億元,呈「價穩、量微縮」格局。


賴正鎰表示,中美貿易戰及疫情未歇,各方避險資金湧入台灣,台幣持續升值,內資與外資活水挹注台灣,讓台灣股市及房市呈現多頭。依財政部統計,去年12月單月、全年土增稅雙雙創下2016年房地合一稅上路以來新高;全年契稅則是24年以來新高。去年全年土增稅1,133億元,年增12%,全年土增稅增長的前3名,依序是桃園市、新北市、台中市;契稅增長前3名則是台中市、台北市及桃園市。他說,中部是台商大本營,受惠台商回游資金,讓海外經商企業家返台,投資與置產需求升高,加上中科產能持續擴張吸納就業人口移居,又有軌道經濟及重大公共建設題材,即使短期買盤受打炒房影響暫時縮手,但台中的剛性需求依然強勁。


今年房地產市場可能出現哪些變數?賴正鎰透露有五大現象,一、預售屋市場或許有些許動搖,但這只是短期觀望;二、部分建商可能放慢推案速度,或是暫時封盤,改採「先建後售」的策略;三、礙於土地限制貸款成數,建商轉向外圍新興區獵地,降低成本,從台中外溢到彰、投地區推案量會明顯增加;四、老舊市區可操作危老、都更的土地,因不受打房措施限制,也可望吸引建商關注,未來三年危老與都更申請風潮可望湧現;五、部分上班族改以遠端視訊居家工作,為求健康防疫,改往都市外圍衛星城市、房價較平緩之低密度區域移居。


賴正鎰分析大台中房市趨勢,去年有台中捷運完工將通車議題,加上新興重劃區土地多,使得許多北部建商南下台中推案,建築業界百花齊放,加上台中人口紅利多,成為僅次於新北市的第二大都市,所以2020年預售推案一舉衝破3000億元,創下2016年房地合一稅實施以來的新高,房市大爆發領軍全台。台中房市熱,不論是重劃區或老舊商圈、台灣大道沿線甚至於捷運共構聯合開發案,到處都可以看到冠德、日勝生、國泰、忠泰及中悅等北部大型建商的身影,外地建商看好台中房市前景大動作圈地,加上房價基期也比台北市及新北市低,就業機會多人口增加、推案戶數持續高漲,台中2字頭房價已屬稀缺。賴正鎰說,去年底完成重劃配地的14期重劃區之外,橫跨南區、南屯區的13期重劃區最快今年下半年就能完成配地,建商早已積極圈地。水湳經貿園區及捷運綠線周邊各重劃區及成熟商圈,以及人口密集的大里15期重劃區,都是台中未來5年的地產新秀。


但政府這一波急打炒房措施,央行與財政部去年底接連祭出土地和餘屋限貸令、購屋信用管制,去年底更通過「實價登錄2.0」修法,將預售屋登錄與紅單納入管理,賴正鎰說,限貸令與實價登錄2.0已經嚇阻了投機客,若政府今年對房地合一稅修法,將閉鎖期從2年延長為5年,加上鋼材及工人、土地等營建成本繼續墊高的話,恐怕新開案的平均開案價,在未來3年內將會從每坪30萬元跳升為40萬元。


鄉林建設去年繼台中「鄉林天韻」完工交屋之後,11月新購入彰化縣員林市新生路的土地,基地面積1460坪,位於員林市商業最繁榮的核心蛋黃區,緊鄰員林車站與員林基督教醫院,周邊生活機能完善,是鄉林首度跨區到台中以南的縣市推案,將規劃21樓的高層大樓地標式住宅、中小坪數的南彰化輕豪宅產品,將成為員林市區最高的地標新大樓,估計全案總銷為21億元,預定在今年6月以後推出。

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