投書:租屋黑市就是年輕人最痛的那塊

黃騰憲 2021年04月21日 00:00:00

「租屋黑市」是租賃市場下的陰影處,唯有透過政府制度的建立,才能將市場行為透明化,雙方能夠省去許多交易成本。(資料圖片)

長久以來,房東出租房屋,一直不是什麼難事,只要拍個照並上傳網站,有意承租者便會前來聯繫、賞屋、簽約。更簡單的,透過親友介紹,你情我願,一張合約便可解決。出租物件不須幾個步驟,省下許多時間、手續上的成本,如此輕鬆。

 

然而,台灣一直以來的租屋習慣,卻成了政府掌握市場資訊的一大陰影。各種私下的租屋交易,不必經過政府的公證、登記,只要雙方同意契約,白紙黑字簽約即可。政府長期以來的漠視,導致租屋市場有絕大多數的交易成為「黑市」,價格既不透明,房東甚至不用納稅,更衍伸出了許多的避稅亂象。

 

筆者作為青年學子,並同是北漂租屋族,深感租屋黑市與不正義對年輕世代帶來的成重負擔,因此本文將以青年視角,來檢視當前租屋黑市的亂象,以及政府應有的角色與未來可行的政策方向。

 

租屋市場下的「世代不正義」

 

根據內政部公布的「租金指數」(統計至110年3月)為104.37,近十年來上漲近8%。隨著房價高漲,越來越多青年族群投入租屋市場,同時也面臨「薪水不漲,租金連年漲」的狀況。政府放任租屋黑市橫行,房東不願市場透明、不願如實報稅,只需要「翹腳髯嘴鬚」收著房租,對比努力工作繳房租、繳房貸的年輕人,是多麼的諷刺!

 

廣義而言,所謂「租屋黑市」指的是「沒有繳納租賃收入所得稅」的租賃行為,也包含所有未經申報的租賃行為。根據《不動產經紀業管理條例》規定,經由「房屋仲介」協助完成的租賃案件,依法須在三十日內向政府申報登記。然而,台灣有太多的租賃行為是「私下」進行,根本無法可管。

 

據內政部資料,2019年全台租屋家庭達102萬戶,但2019年財政部統計自然人房東申報租賃所得的房屋僅約31萬間,根據檯面上的資料,在市場中有近七成的「租屋黑市」。除此之外,房客申報「房屋支出抵稅」的人數僅約2萬7000人,市場上的黑市交易量可能更大!簡而言之,寬鬆推估的「合法納稅」出租僅有31萬間,若以「房屋支出抵稅」嚴謹推估,整個租屋黑市幾乎佔了市場九成以上!

 

政府資訊大斷層 連市場數量都無法掌握

 

除此之外,內政部針對租屋市場的戶數統計也可能低估。依照現行的作法,政府10年普查一次,最近一次的普查資料為2015年(約為96萬戶),現行2019年的資料則是依據人口成長數估算,必定與現況有所誤差。十年前的購屋、租屋市場難道會一樣嗎?更何況隨著房價上漲,越來越多人投入租屋市場,政府作法的作法不用與時俱進?

 

「租屋黑市」延伸出許多問題,像是政府的「租金補貼」政策無法落實。以筆者的經驗為例,近期剛好找上仲介協助找尋租屋,房仲便直說:「無法讓您入戶喔!」,再追問能否讓我申請補助時,得到的回應卻是:「通常大部分房東都不願意啦」。

 

房東大多不願意讓房客「入戶籍」與「申請租金補貼」,害怕一旦租賃行為透明化,就必須得負擔更多的稅金(如:綜所稅),或者,當房客要求申請補助時,便將金額加計在房租上,讓補助政策形同虛設。

 

根據社會住宅推動聯盟調查,78.6%的房東不同意房客申請租金補貼;62.6%的房東,若房客申請租金補貼會做稅金轉嫁;51.9%的房客申請租金補貼,房東就不給續約。在租金連年高漲的情況下,房東反而不願讓房客申請補助,政府政策失能,房客只能單獨面對高額租金壓迫。

 

此外,政府對於租屋市場資訊始終無法掌握,政府連最基本的戶數都不清楚,租金指數的推算當然也不精確(實際值可能更高)。更何況,市場上還有許多安全、環境有疑慮的出租物件,政府當然無從而知。連基本的市場狀況都不了解,何談政策制定?

 

最重要的,租屋市場的「逃漏稅」將成為政府財政上的缺口。「租屋黑市」長久發展下來,大量的房東規避租賃收入的所得稅,甚至成為市場「不成文的規定」。政府不但無從查緝,房東也會想盡辦法逃稅,政府可說束手無策。

 

租賃陋習如何解?政府必須硬起來

 

台灣租賃市場長期發展下來,「黑市」的交易行為,早已是市場根深蒂固的陋習,逃漏稅、資訊不透明的狀況,有待政府介入解決。

 

從健全租屋市場的角度而言,政府或許可以建立「租屋實價登錄」,無論是政府設立公證人,或是房東、房客自行登錄都是可行的作法。只不過在執行層面可能會面臨到一些困難,像是:租屋與購屋本質不同、市場陋習難改等,則有待政府進一步規劃。除此之外,房客檢舉的「吹哨條款」,以及不溯及房東逃稅的「大赦條款」也都是可參考的措施。

 

「租屋黑市」是租賃市場下的陰影處,唯有透過政府制度的建立,才能將市場行為透明化,雙方能夠省去許多交易成本,政府的補貼政策也才能落實。

 

從就學時期,到未來就業,青年朋友投入租屋市場幾乎成為普遍的現象,甚至隨著觀念轉變,部分的人打算「終身租房」。政府關注居住正義,絕不只有打房而已,住宅市場下從來不被關注的一塊,也需要更多的關注與制度的改善。

 

※作者為國民黨青年部助理研究員

 

 


 

 

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