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80坪畸零地併1500坪國有地 松山機場旁都更案有圖利建商之嫌

林惟崧 2017年06月07日 10:45:00
位於松山機場旁的黃金地段都更案,由於建商巧洋實業僅以2塊約80坪的畸零地,申請劃定1500坪國有地更新單元,引起「以小併大」爭議,讓外界質疑此宗都更案有圖利巧洋實業之嫌。(攝影:李昆翰)

位於松山機場旁的黃金地段都更案,由於建商巧洋實業僅以2塊約80坪的畸零地,申請劃定1500坪國有地更新單元,引起「以小併大」爭議,讓外界質疑此宗都更案有圖利巧洋實業之嫌。(攝影:李昆翰)

位於台北市松山區民權東路、五常街,松山機場旁的黃金地段,一個1500多坪的都市更新案正悄然進行,國、私有地比例達到驚人的九比一。這起建案卡在台北市都市更新處10年之久,不合常理的以小併大、鄰地老宅遭排除,種種爭議讓該案形成一種罕見怪象。

 

這塊國有地位處北捷中山國中站附近,旁邊就是松山機場,這一大片的千坪眷舍已殘破不堪,屋瓦磚牆斑駁,僅剩部分居民仍續住,似乎符合台北市長柯文哲大力推動的都更要素,但參與建商的劃定範圍引起爭議,審議會始終卡關。

 

引起爭議的都更案,旁邊就是松山機場,地主包含國有財產署、警政署保六總隊。位於劃定範圍的忠誠新村,目前千坪眷舍只剩部分居民仍續住。(攝影:李昆翰)

 

放眼望去都更的劃定地,這一片一到二層的老房,有的甚至破敗不堪,相當符合都更意旨,但由於引起爭議,建案卡在都更處10年之久。(攝影:李昆翰)

 

國、私土地比例9:1 明顯失衡!

 

主導這次都更的建商為巧洋實業,由董事長張敏雄夫婦在2005年時購入東側基地兩塊三角畸零地,面積總共僅80坪左右,隨後巧洋在2006年向北市府都更處申請劃定範圍,地主包含國有財產署、警政署保六總隊,面積達1500多坪,國、私有地比例為九比一;其中西側私有地約80坪是台北市瑠公農田水利會所持有。巧洋私有地占都更劃定地不到一成。

面對國、私土地比例失衡的狀況,外界多認為市政府有圖利巧洋之嫌,且劃定範圍甚至橫跨一條計畫道路的兩個街廓,巧洋僅在東側有兩塊三角私有地,西側公有地巧洋全數囊括。台北市都更處指出,當初建商申請劃定更新單元時,依照《都市更新條例》第27條,若國有地無特殊變更計畫,則應一律參與都更,都發局審核後同意通過更新單元。

 

 

巧洋於2006年提出申請,隔年北市都發局公告巧洋更新單元審核通過。但這一年當中,國有地主之一保六總隊並未表達強烈都更意願,時任立委朱鳳芝經巧洋請託,多次「關切」保六應參與都更,並直言若維持現狀將不利於政府政策推動,保六最後僅以旗下7戶眷舍經變更為非公用財產後,移交國有財產局,並未實質答應,不過巧洋也得以成功申請更新單元。

 

大片國有地為何輕率劃分出去?

 

巧洋的順利引來質疑,為何都發局能這樣輕率地讓大片國有地劃分出去,且未經保六正式同意、正式移交眷舍就擅自通過更新單元?且依照2006年5月6日修訂的《臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則》,自劃案件之國有地面積占比超過5成,或合計達500平方公尺以上,都發局徵詢管理機關時,應一併徵詢管理機關主導辦理都市更新之意願。

 

都發局解釋,在更新單元階段,只要由土地及合法建築所有權人1人以上就可申請,若該國有地無其他重大計劃如社會住宅等,幾乎都會同意劃分,當時的氛圍也是北市鼓勵國有地參與都更,更新單元的審核並不會嚴格限制。換言之,北市府的角度仍把第二階段後的事業計劃審議視為把關核心,初期的劃定更新並不是重點項目。

 

長期研究都更案例的律師蔡志揚指出,更新單元是都更的第一階段,通常僅被視為是都更的開端行政程序,劃定的審議程序並不嚴謹,有時可能連正式公文紀錄都沒有,尤其當年北市開始積極推動都更,這種以小併大的案例其實很常見,「但高達九比一的狀況卻是罕例。」且處理原則的僅是行政命令,約束效力不彰。

 

巧洋董事長張敏雄夫婦在2003年時購入東側基地兩塊三角畸零地,面積總共僅80坪左右,隨後巧洋以此向北市府都發局申請劃定範圍,面積達1500多坪。(攝影:李昆翰)

 

巧洋實業東側另一塊三角畸零地。(攝影:李昆翰)

 

依據《都市更新條例》第27條規定,國有地應參與都更,蔡志揚表示,此法源是為鼓勵國有地活化,或是防範部分畸零國有地阻礙都更,但恐變相成為建商將國有地蠶食鯨吞的惡用。「跨街廓也能畫定,還有甚麼不能畫?乾脆把松山機場都劃進去好了。」蔡志揚對於現行劃定規則的鬆散感到氣憤。

 

保六總隊原意不參與都更,但最後「無奈」加入,但國產署當初為何不以《臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則》為由來主導都更?國產署當初以《國有非公用土地參與都市更新注意事項》為由指出該署不宜主導,且巧洋也已向都更處報核都更事業計畫,國有地總面積三分之一是違占戶所用,最後國產署以權利變換的方式放棄主導,保六也在2012年同意以權利變換。

 

巧洋喊冤:劃定程序都合法,且國有地比較好整合

 

巧洋副總經理葉文德不同意媒體「以小吃大」的說法,「請告訴我,我是怎麼吃的?」他解釋,建商劃定程序都是合法過程,國有地當然比較好整合,但利潤空間也有限,未來國產署、保六總隊可以用權利變換的方式取回應有土地價值,「辦公大樓、以及民宅都可以。」

 

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示,現行法律中,以小併大的案例並無違法問題,但「社會觀感不佳」,且國有地主管機關也擁有不主導都更的權力。國產署在全台有千萬筆土地,台北市管理機關少說也有千來個,丁致成說,尤其現在中央和地方都更量能都不足,「說實在的,很難都由他們來主導。」

 

國有地大面積變更 該由誰主導?

 

國產署在都更立場向來以參與,但不主導為主,否則旗下千萬筆土地恐應付不來,而保六總隊掌管警政業務,面對都更不只外行,還一頭霧水。丁致成表示,這些單位沒專業、沒人力,很難主導公辦都更,從十年前北市府推動都更開始,由公家機關主導招商成功,並執行成功的都更案例,「不到30件。」 

 

不過今年《都市更新條例》修正草案中,針對第27條修正,國有地大面積變更,私有地占少數時,授權地方政府決定是否公辦都更,若修法通過,北市府的處理原則就能提升至法規命令的位階,強化其法律效令。

 

律師蔡志揚指出,這種以小併大的都更案例其實很常見,「但高達九比一的狀況卻是罕例。」圖為基地西側台北市瑠公農田水利會的私有地。(攝影:李昆翰)

 

蔡志揚表示,早期關於都更的法律建置、規範都未臻完善,像該案當中跨街廓的劃定範圍怪象,巧洋研擬都更事業計畫卻未正式徵得保六同意,都是當初立法者無法想像的。不過蔡志揚說,近年都更法案已經越趨嚴格,北市府審核案件也嚴謹起來,尤其是建商的事業計劃審核,都更處不敢輕放,「但第一階段的劃定更新單元,一樣鬆散。」

 

隨著文林苑事件落幕,都更似乎有回溫跡象,蔡政府以及台北市正想繼續著手推都更,行政院會1日通過「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案,將由內政部成立專責小組,並主導優先重大公辦都更,未來也預計接管林口世大運選手村,希望透過法人單位來替都更注入強心針。

 

負責都更的住都中心成立後,內部投資會超過400億元,期能創造千億的經濟效應,除了都市更新,管理社會住宅、擔任實施者、營運管理、投資都是業務範圍,是否成為「都更大怪獸」?內政部次長花敬群拍胸脯保證,各界都能來監督。

 

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