全台286萬租房族遇糾紛常私下喬 租屋市場淪「地下黑市」

李昭安 2017年08月08日 14:40:00

根據統計,台灣「租屋族」人口在286萬人以上,不少人都遭遇過房東禁止遷戶籍、拿租金報稅等情形,但鮮少人會向消保單位求助,也因此,租屋市場一直以來被形容為「地下黑市」。(攝影:陳育陞)

房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」新制今年元旦上路,盼讓租屋糾紛「浮上檯面」。但據了解,地方政府上半年受理的租屋糾紛申訴案未明顯變多,以台北市為例,今年1月到6月共受理4962件消費糾紛,但租屋糾紛僅27件,且只有一件與租屋新制有關,顯見房東、房客可能還是私下「喬事」排解糾紛居多。

 

台灣租屋市場被形容為「地下黑市」,房東、房客權利義務關係並不對等。據政府官方估算,全台含上班族、學生在內的「租屋族」約286萬人以上,占全台人口8分之1,但卻常發生房東禁止房客遷戶籍、拿租金報稅,或房東任意漲水電費、收取過高押金及違約金等情事。

 

內政部多次宣導,民眾如有租屋糾紛,可循消費爭議處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴;但實務上向消保單位求助的案例並不多。

 

不報租金 房東就能規避所得稅

 

為何鮮少爆出明確的租屋糾紛案例?崔媽媽基金會執行長呂秉怡解讀,以租屋新制規定房東不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅為例,實務上常有房東跟房客私下協議,「你不要報租金,我就不漲你房租,或幫你修繕、添購家裡的設備」,如果房東、房客有「默契」,可能就這樣處理掉。

 

呂秉怡直言,要改善這些問題,必須把稅務、租金資訊實價登錄等問題浮上檯面,政府日後推租金補貼、包租代管給房東獎勵等政策,才有辦法落實,否則「上有政策、下有對策」,問題一樣沒解決。

 

而若房客沒有拿租金申報綜所稅,房東就可能以此規避所得稅和二代健保補充保費。

 

租屋新制規定房東不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅,但常發生雙方私底下「喬好」不報,個人房東可藉此規避所得稅。(攝影:陳育陞)

 

一位行政院消保處官員指出,相對於市場其他經濟活動,房屋租賃過去的確比較像「地下經濟」,這類消費行為沒有發生爭議案件,「也許是時間還不到,或有其他管道做調解,還要持續觀察」。

 

北市府主任消保官何修蘭表示,過去常見的租屋糾紛主要分兩類,一類是房客認為約定的電費太貴,高於台電電費太多;另一類是房客想要提前解約,但認為房東要扣的費用不合理,因此向北市府消保單位申訴。

 

據了解,今年以來,北市府處理的消費爭議中,與租屋新制有關的只有一件。有位房客主張,即使他的租約還沒到期,但「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」新制施行後,房東就應該重新跟他簽約。

 

此類問題如何排解?內政部地政司司長王靚琇說,契約是雙方合議的行為,房客提出重新簽約需求,如果房東拒絕,要看原因合不合理,若有糾紛就交由消保官協助認定、調解。

 

 

此外,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」僅規範「消費者」與「企業經營者」的租賃關係,並非所有承租人都受保障。如果出租人不被認定為「企業經營者」,或房屋承租人是企業經營者,而非消費者,就不適用《消費者保護法》中「定型化契約」的保障範圍。

 

租賃專法保障有限

 

對於這類租賃關係,立法院內政委員會今年5月初審通過有「租賃專法」之稱的「租賃住宅市場發展及管理條例」草案,未來內政部可另訂「應約定及不得約定事項」規範出租人的行為。

 

不過,對此呂秉怡提醒,消保官可調查、檢舉惡房東的不法行徑,進而開罰,甚至還可會同國稅局查帳、會同建管單位調查房東是否違反建管法規。未來「應約定及不得約定事項」即使跟消保法規訂的一模一樣,但沒有消保官這些行政工具,「就像老虎拔掉兩根牙齒,保障效果不大」。

 

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