【報稅新制】遷戶籍避房屋稅 先精算是否損失數百萬交易稅

何醒邦 2025年04月30日 09:00:00
新制「囤房稅2.0」將首次申報,民眾可把握6月2日設籍與申報最後期限。(資料照片/王侑聖攝)

新制「囤房稅2.0」將首次申報,民眾可把握6月2日設籍與申報最後期限。(資料照片/王侑聖攝)

房屋稅5月開徵,新制「囤房稅2.0」也將首次申報,針對全國3戶內的自住房屋,稅率為1%至1.2%,其他非自住家用房屋,稅率則為2%至4.8%不等,稅金翻倍非常有感。由於自住房屋須設戶籍才符合條件,全台設籍數在今年3月已達971萬戶新高,但財政部考量首次實施新制,日前已放寬設籍及申報期限至6月2日。

 

專家建議,民眾可把握6月2日這最後期限,不然最高恐面臨4倍稅負,不過遷戶籍之餘,也得好好精算,雖省下房屋稅,但是否影響地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅等自用優惠?因這些優惠從數千元至數百萬元不等。

 

 

囤房稅2.0劍指多房族 引爆「洗戶口遷籍潮」

 

「房屋稅差別稅率2.0方案」(囤房稅2.0)於2024年7月1日正式實施,將在2025年5月首次以新制課稅;囤房稅2.0採「全國歸戶、全數累進」,開徵後,將使多房族、建商繳納更多稅金,政府希望透過稅率差距,抑制投資客炒作房產、建商盡速銷售房屋。

 

新制規定,自住房屋需由本人、配偶或直系親屬設籍,就能享有「1.0%(全國僅1戶)」或「1.2%(全國3戶內)」的自住稅率。優惠稅率的要件包括:1.房屋無出租或供營業使用。2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,並於該屋登記戶籍。3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。而第4戶起視為非自住住宅,稅率調高到2%至4.8%。

 

 

由於房屋稅以房屋標準單價、屋齡和路段等條件課稅,所以越新的住宅,房屋稅越高,若要省稅,就得設戶籍變成自用住宅,所以近期有一波「洗戶口遷籍潮」;最近不少新大樓大量交屋的重劃區,設籍戶數都激增。

 

而原本民眾想在5月開徵房屋稅時適用自用優惠稅率,就須在3月24日前完成設籍,也因此3月不少多屋家庭都「開枝散葉」,配偶、孩子將戶籍遷到原本未設籍的住宅。不過財政部考量今年首度實施2.0新制,特別將設籍與申報期限從原訂3月24日延長至6月2日,給予更多緩衝時間。

 

 

自住房屋選定順序有撇步 專家建議3項參考指標

 

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議,自住房屋的選定順序,有3個參考指標。首先是,如房屋現值在10萬以下、或符合各縣市標準,無論是否設籍自用都為免稅房屋,以每人持有全國3戶為限,超過3戶者,可自行擇定房屋現值較高的3戶為免徵房屋稅。

 

其次,為鼓勵囤房族把閒置房屋投入租賃市場,若房屋供公益出租與社會住宅之用,或透過包租代管方式出租,也可享優惠稅率。

 

最後為,雖選擇房屋現值最高的3戶設籍為自住房屋,然而須同步考量是否影響地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅等自用優惠。

 

房屋若供公益出租與社會住宅之用,或透過包租代管方式出租,也可享優惠稅率。圖為明倫社宅。(資料照片/張哲偉攝)

 

 

自用、非自用地價稅差5倍 設戶籍需精打細算

 

陳俊宏逐一舉例。房屋持有期間要繳交的地價稅,自用與非自用差了5倍之多,所以在設戶籍上就要細算,要設在台北大安區的的舊公寓,還是台中市區的新大樓?因為新大樓可能省了房屋稅1萬元,但舊公寓的非自用地價稅要兩萬,自用的話只要4千元,這中間差了6千元,得好好拿捏。

 

房地合一稅則規定,持有5年內轉售課稅35%至45%,5年到10年課20%,10年以上課15%,但如果自住連續滿6年,可有400萬元免稅額,還有10%優惠稅率。「如果住了幾年將戶籍遷出,就還得重新計算年份。」陳俊宏說。

 

例如,1間房子持有6年出售,如果獲利500萬元,符合自用先減400萬元免稅額,剩下100萬元再以10%課稅,稅額約10萬元;但如果非自用,則以500萬元課20%,稅額100萬元。

 

房屋持有期間要繳交的地價稅,自用與非自用差了5倍,在設戶籍上就要細算。示意圖。(資料照片)

 

 

減免土地增值稅 善用「一生一屋」模式

 

而賣屋時的土地增值稅也很可觀,以非自用住宅的一般用地來算,稅率是20至40%,但若為自用住宅用地,可用「一生一屋」模式,優惠稅率為10%,條件是僅有此一屋,且屋主自住連續滿6年。

 

陳俊宏說,「一生一屋」不是為了自己,而是為了父母或小孩,因房屋稅規定直系親屬設戶籍就可省稅,所以也常見彼此互相幫忙遷戶口的案例,但也是戶籍一旦中斷,就要重新開始計算年份。

 

房屋稅規定直系親屬設戶籍就可省稅,所以也常見彼此互相幫忙遷戶口的案例。示意圖。(資料照片)

 

重購退稅則是對換屋族的節稅優惠,無論是「先買(新屋)後賣(舊屋)」或「先賣後買」,只要在2年內交易並符合特定條件,就能申請退還出售舊屋時繳納的土地增值稅。

 

但陳俊宏指出,重購土地、即新買的房子,需要由土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍,且5年內不可以移轉或出租、供營業使用,也不能遷出戶籍,否則國稅局就會追繳原本退還的土增稅。(責任編輯:殷偵維)

 




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