囤屋稅無法真正讓租金下降

Joe's investment 2019年09月19日 00:02:00

居住正義也不等於買到房才算正義,解決居住問題,不等於解決買房問題。(資料照片)

有好幾個人來問我,既然囤房稅無法真正讓租金下降(其實租金跟著通貨膨脹走,一直是市場機制,有人會屯房,但應該沒有人會租一堆房來撐高租金,租金實務上沒有高估或低估),那怎樣制定政策,才能真正打擊到疑似炒地的地主?首先,要找出真正的大地主,但大地主不等於炒地,實務上來說,找到了也很難對它怎樣,頂多是說它社會觀感不佳罷了。

 

我舉個例子,慈濟擁有的地和建物,我想絕對足夠當上大地主了,而且它的土地建物大多還是贈與而來的,它收香油錢的部分,理論上還免稅,它不從事商業買賣,也不需要像建商一樣蓋房和承擔風險,挾佛以令信徒,有大量的土地資產,絕對能夠貸出足夠的金流去做它想做的事業。

 

它對租屋市場有幫助嗎?答案也很明顯,囤屋稅對它沒有用,空屋稅對它沒有用,因為它不是自然人,相對於一堆自然人的屯房能力,它根本海放那些自然人,它也沒有實質經濟產出,一堆建設公司的土地,可能都還比不上慈濟,這還只是一家財團法人喔。

 

把真正供給租屋市場的相對小規模自然人增稅,然後放過最大尾的地主,其實對租物市場的解放效益真的不大。用空屋稅或富人稅不帶動通貨膨脹也就算了,實施一個針對自然人的囤屋稅,搞不好還如我預測的,整個社會的通貨膨脹揚升,地主還沒打擊到,自己買便當和外食的費用倒是先漲了。

 

回到現實層面,現階段其實不需要做太多額外的房地產政策,房價已經進入緩漲,暫時也沒有創高,維持現狀,做好產業結構調整和金融穩定,以最好的狀態,迎接美債殖利率全倒掛後可能出現的景氣衰退,屆時房價搞不好就因為市場機制而修正了,錯的時間點畫蛇添足,其實沒必要。

 

要讓政策有效,應該直接針對低經濟生產力的持有大戶,而且跳脫自然人與法人的界線,要搞一個不成熟的囤房稅,還不如去整治財團法人。

 

目前的囤房稅方式會不會讓房價上漲,確實要等實際發生,但房價波動會變得更劇烈,房價頂多短期下跌一點(價格短線趨勢難估,漲跌難說,我認為先小跌後漲的機率較高),但後續會迎來更強的買盤和漲勢,進而推升價格,最近一年來就是如此,跌了就會有剛性需求去把買盤撐上來,交易量又拉上來了,帶量上漲,那後勢更火熱,租屋市場會出現更明顯的漲勢。

 

按照台灣人的習性,出租者不僅不會把資料呈報上去,而會直接把稅金轉嫁,業者和租客難以只被加租3到5%就換租(假設租金2萬調升到2.1萬,租客高比例會選擇直接遷出還是硬著頭皮繼續承租,業者裝潢和設備會選擇長期攤提了,續留或換租,行政和時間成本高於5%的話,我不認為換租比例會飆很高,雖然4房以下沒有調高稅,但是按照台灣人的習性,別的房東調漲,那我也要跟進,反正什麼都在漲,沒人租再調回來),而且政策實施以前,市場預期就會先引導房租全面調升,囤屋稅表面上看起來的影響是相對少數,但其實是會影響整個社會通貨膨脹的風險政策。

 

這就跟德國政府提出要凍漲2020年的房租概念類似,市場會跑在政策預期之前,於是房租全面提前在政策實施前一口氣把5年的預期漲完,而且這政策還不可逆,就算政策退回去,房租也不會回到起漲點,物價僵固性還是存在。

 

以為是居住正義,實際發生在市場上則未必,居住正義也不等於買到房才算正義,解決居住問題,不等於解決買房問題,台灣的平均房租在世界水平並沒有很突破,如果沒有要把住宅自有率拉高,那麼租屋市場絕對足夠台灣大部分的人有居住地方,社會並沒有把人們逼到留露街頭。目前租屋市場早就是市場機制,有人會買房子來屯,但可沒有人會租一堆房子來撐高租金,租屋可以解決的事情,為何要滿足有土斯有財觀念的購屋行為?台灣住宅自有率在全球已經是相對高的水平,還要繼續滿足購屋需求?幫助買房講好聽一點是居住正義,實際上房地產市場,就是因為這些購屋需求也幫了一把推力,成了推升房價的幫兇,他們不是不買,價格跌夠多就會買,這群人就是讓房價撐住的剛性需求族群。

 

要減少炒作不是讓價格大跌,跌下來就有套利空間,資金追逐又進去炒了阿,還不如維持緩跌或現狀,沒有劇烈波動,沒有套利空間,那就難以炒作,這才是市場機制去解決問題啊,結果用屯房稅去推升通貨膨脹,連不想買房的人都受害,這邏輯何在?只要剛性需求的人還在,房價就永遠只會小跌,因為跌了,他們的買氣就把價格推上來,這哪是居住正義,只是為了自己上車。

 

要增加租屋供給量,那課徵空屋稅即可,為何要去提高租屋市場的供給成本,購屋者為了購屋需求,把成本轉嫁到社會大眾承受的通貨膨脹,那社會大眾的生活正義呢?

 

※本文經經作者授權,摘自Joe's investment臉書

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