囤房稅絕對不是個好主意

王立 2019年11月01日 07:00:00

提出居住正義口號之時,其實要想的永遠是有效果的辦法,以及實際產生的結果,而不是只看誰喊的大聲。(資料照片)

居住正義是許多人關心的項目,近年來主要的政治議題之一,就是如何課稅來降低房價。

 

但筆者想問的是,你的居住正義,是指實際上擁有一棟自己的房子,還是能合理能負擔的租屋即可?這兩者的意義相差非常大,購屋代表未來資產運用彈性變小,租屋則代表幾十年後依舊沒有自己的房。

 

若我們看二戰後的房價發展,雖說有起伏,但整體呈現斜線上升。數十年來政治人物,無一不談居住正義,也有人試圖政策打房,可很弔詭的是,房價越打越高,頂多是緩漲。多年以來,無論是哪一個人上台,在中央或地方,打房似乎都沒有快速、有效、直接的方式,能讓房價腰斬暴跌,達到人人有自住屋的境界。這也成為新興政客的民意提款機,直指其他政治人物都是建商養的,根本無心打房。

 

但,事實真的是如此嗎?

 

事情沒有那麼簡單,但也比多數人想的單純。

 

因為,作為民主國家,是不能宣布沒收富人資產的,只能進行課稅,誘導資金的去處。所有的實務經驗都指出,政策必須建立在趨利避害的人性上,我們除了使用政策工具,引導資金不要只投入房地產,若僅想藉由徵稅來打房,效果非常有限。

 

這陣子被激烈提出的囤房稅,有兩個問題無法迴避,檯面上也沒人解釋的出來。

 

如何認定持有幾間房以上算囤房,根據的是什麼?

 

第二,屋主要被課囤房稅,是否會轉嫁成本到房客身上?

 

我們可以從曾經被提出的論點,提高房屋稅來增加屋主負擔,其結果就是屋主將稅收墊高的成本,轉嫁到消費者與租客身上。這裡面的邏輯很簡單:稅對屋主來說是成本,上升成本會反應到最終產品的售價上,正常的市場裡沒有一種產品是成本增加但售價反而降低的。

 

囤房稅在本質上就是增加屋主負擔,我們憑什麼認為,囤房稅不會像房屋稅一樣被轉嫁出去?這兩者差別,不過是針對持有較多房者,以及無差別的提高而已,沒有道理認為其中一項可行,另一項就不可行。

 

而日前囤房稅的內容,在實務上的運作也是沒有多大意義。

 

首先,按照目前時代力量提出的版本,持有房屋超過三戶才要被課囤房稅,持有4戶以上的比例大約只佔全部房屋比例的5%(目前約為31萬戶),打擊效果不無疑問。

 

其次,大戶很少是只有市區的房屋,多數人是在不同區域持有多戶,屋主要釋出房屋必定從郊區、鄉下開始,決不會從需求強、價格高的市區開始,因此對都市房價的影響可以說是微乎其微。

 

政府數十年來更挹注大量資源在首都進行各式建設,如捷運、高鐵台鐵三鐵共構、公園綠地開放等,造成人口大量往少數都會區集中。(資料照片)

 

最後,真的大戶,多的是找人頭持有的辦法,這不需要多大成本。

 

再退一萬步說,囤房稅讓房價也真的減半了,但若住宅的需求與供給量不變,只是讓原本買不起房的人,變成太多人搶購買不到而已(因為你想買的房子,別人也想阿),即便市區房屋大量釋出好了,增加的量足夠讓人購買嗎?

 

撇開台灣人愛買房、有土斯有財的心態不說,台灣高房價的根源在於工作機會、基礎建設跟各類資源,過度集中在如雙北的大都會區,各中央部會都位在台北市,政府數十年來更挹注大量資源在首都進行各式建設,如捷運、高鐵台鐵三鐵共構、公園綠地開放等,造成人口大量往少數都會區集中。

 

觀察這些人口密度高的地區,都是生活機能良好(超商、賣場、百貨商場)、交通建設便利(公車、捷運),最好還有明星學區加持,食衣住行育樂樣樣俱全,所以不斷吸引人口移入。

 

然而都會區的土地有限,人人都想住好地點的結果就是房價高漲,所以真正有效降低房價的作法,其實只有一個,就是提高供給量。

 

具體做法有兩大類,政府出資提供低價住宅,或是提高租屋補助,增加低價租屋量;或是發展交通建設,將都市圈外擴,增加郊區新屋數量。

 

簡單說,前者叫做拿納稅人的錢補貼,對象是購屋者與租屋者;後者則是國土規劃,城鄉差距平衡。

 

前者,政府興建低價住宅,台灣已經有過去的案例可以參考,而且很明顯的效果不好。

 

社會住宅其實就是以前的國宅,若在市中心興建,會有取得土地的困難,徵收價格會提高興建成本;在郊區興建,土地成本低廉,但交通不便會影響入住率,進而讓新市鎮規劃偏離預期。

 

近年類似的例子,以北部來說有台北市與桃園市可以參考,北市社宅離市區近,價格雖比附近低,但仍是天價。桃園社住則離市中心有段距離,價格低廉不少,但交通問題難解,離最近的交流道與車站相當遠,且聯外道路不多,上下班易塞車。

 

古今對照,問題從未改變。即使是桃園市實施的租屋津貼,也是離市區近的租金高,郊區租金低但乏人問津,顯見真正的問題並非是房價高低,房價反映的是都市發展與生活機能需求。

 

其實,我們從這兩年高喊居住正義的案例,不難發現都是以雙北市的核心區為主,想要住在蛋黃區,但只要蛋白區的價格。坦白說這做不到,蛋黃區就是因為高度發展才有那個價值,從主要政治人物所稱的對象,居住正義實則被扭曲成住在台北市中心的正義。

 

我們回顧一下台北市周邊的發展歷程,就會發現房價漲跌,跟都市中心減壓是有關聯的。

 

先是林口透過長庚醫院為中心,開發附近土地形成住宅區後房價抬高,多年以後開發移轉到桃園南崁,以南崁的發展作為案例,馬英九總統上任之初,南崁房價一坪10多萬,然後在短短幾年內,興建了一批新住宅區,開車通勤台北的人搬入,房價就抬高到20萬以上,新建案甚至超過30萬,但相對台北市已經破50來說,20-30萬已經是破盤價。

 

林口透過長庚醫院為中心,開發附近土地形成住宅區後房價抬高,多年以後開發移轉到桃園南崁。(資料照片)

 

同樣的狀況一樣發生在北二高上的桃園龍潭區,20年前的房價均在10萬上下,三高交流道開通後,並沒有立即出現房價飆高的情況,而是在竹北電子新貴住宅已被炒作到40萬以上後,建商看上了龍潭區。一樣不出幾年,新建案就突破20萬以上。

 

而在同一時間帶上,三高沿線的三峽北大特區也在發展,只要看看上下班時間的車流方向,就可看出上班地點是在雙北市以及新竹科技園區,代表居住者多數為通勤上班族。但在三峽一溪之隔的鶯歌,為何房價就是低了3成?答案非常簡單,三鶯交流道上下班必塞,從鶯歌段要上高速公路前往台北或是新竹上班,至少多半小時以上。

 

筆者敘述這幾個例子,是想要告訴讀者,房價的問題永遠在區位,若居住正義要的是台北市價格降低,扣掉火山爆發飛彈掉下來等,唯一可能就是國土重劃,台北市的重要機關外移,打散在台灣各地,才能有效減壓。但副作用就是,其他新遷入機關的周邊房價就會立即提高,想要低廉又有品質的住屋,只有從郊區通勤一途。

 

若通勤一小時內的住屋可以被接受,那麼台北市人願不願意住到金山、萬里,一坪只要20萬喔。我們可以把社宅預算砍掉,拿去補貼公車系統,虧錢補貼上下班時間10分鐘發一班車,如何?好像從沒看到政客或名嘴討論過吧。

 

這並不是說,提高稅收沒有用處,重點是你要怎樣透過徵稅,去誘使供給量增加。單純想要透過徵稅讓人低價賣房,你唯一的招數就是收稅高到屋主負擔不起,逼他賣房求生,例如讓退休公務員的所得替代率從90%降到40%,手上有兩間貸款屋的鐵定要求售一間。

 

但你確定這是好主意?

 

有效的方法還有一招,北台灣開發太多,導致許多市郊工業地,地主等待土地可以變更為住商用,改建成商辦與住宅。這導致郊區工業地變成投機項目,而非產業投資目的,租金居高不下,讓工廠老闆租不下去地主,閒置太多形成鬼城,進一步影響治安。

 

若我們開徵工業地閒置稅,迫使地主活化資產,求租以避免課稅。工業區就會有廠房進駐,帶動周邊消費,建商會去興建價位較低的勞工住宅,當人口增加後就會帶動交通建設需求,依法還得設立警消、學校等公共設施。增加的工作機會,可以讓都市的通勤壓力降低,一舉數得。不過打這種郊區工業區,一般民眾多不買單就是。

 

在我們提出居住正義口號之時,其實要想的永遠是有效果的辦法,以及實際產生的結果,而不是只看誰喊的大聲。

 

就像雙北蛋黃區的社會住宅,價格低於周邊幾成,價差就是數百萬,難怪抽籤購買者眾。但這本質上是一種樂透,而不是我們想像的居住正義,因為總價2000萬變成1700萬,中簽等於拿到一張百萬的折價卷,而且蛋黃區抗跌,等到轉售限制後再出售,就是轉手一筆利潤。

 

樂透並不是居住正義。

 

要真透過抽籤購宅來達成目標,那還有更有效的辦法,政府省下這筆錢社會住宅的預算,把3億拆成100個購屋折價卷名額,凡是購買政府有登記的房屋,以實價登錄為基準,交易完成後給予300萬補助,效果反而更好。

 

各位有沒覺得哪邊怪怪的?形式顯然很重要,對吧。

 

 

※作者為社群觀察家

 

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