何時租屋好?何時買屋好?不動產專家分析給你聽

蔡志雄 2020年02月25日 11:00:00

台北街頭一景(2012©LWYang , Taipei @ Flickr, CC BY-SA 2.0.)

食衣住行育樂是每個人基本的生活需求,所以一定需要一個地方住,就像每天要吃飯,也一定要有個地方睡覺,這樣一個地方就稱為「家」。

 

「家」可以用買的,也可以用租的。為什麼越來越多人選擇租房子?當然每個人都有不同的考量,但其中最重要的原因應該是房價太貴了,很多人一想到那麼貴的房價,下一個念頭就是,「我怎麼可能買得起?那就租吧!

 

說真的,不管任何時刻,都有貴森森的房子,比如說像大安區的豪宅就是,連房價下跌的時候依然不便宜,所以如果老是抱著房子很貴的想法,那真的一輩子都不會買房子了。但是千萬別忘記了,每個區域的房價差別很大,難道大安區很貴就沒有別的地方可以買嗎?

 

我記得我自己年輕的時候想要買房子,那時候臺北市的房價對我而言也太貴,於是我就將區域鎖定在臺北縣,也就是後來升格的新北市,當時在板橋還可以很輕易找到一坪十幾萬元的房子。

 

我從來也不敢想第一間房子就要買在臺北市,尤其是像大安、中正、信義區那些蛋黃區,但又不是只有蛋黃區才有房子,周邊還是有許多充滿發展性,房價又實惠的區域可以選擇。

 

結果將近二十年的時間過去,板橋房價幾乎漲了三倍,生活機能各方面也發展得很好,繼續在板橋生活是不錯的選擇,如果想把板橋的房子賣掉移居臺北市當然也可以,畢竟板橋的房價已經不可同日而語。

 

跟當初還沒買房子相比,現在用換屋的方式,顯然拉近了很多入住臺北市蛋黃區的距離。

 

用換屋拉近與夢想好房的距離

 

直到現在重新再來看房價貴不貴的問題還是一樣,沒錯,臺北市的房價依然很貴,連周邊新北市比較熱鬧的區域像是永和、新店、板橋、三重、新莊的房價現在也都很昂貴了,但一樣是貴還是有區別,臺北市有1坪2、300萬的房價,但是新北市再怎麼貴,也很難突破100萬的門檻,中南部那就更不用說了。

 

因此,可以很清楚的看出來,談房價不能一概而論,畢竟各地的房價差別很大。

 

如果沿著中山高開車20分鐘來到基隆,便可以很輕易找到1坪十幾萬的房子,你說臺北市1坪2、300萬的房價很貴,我想沒有人會反對,但說1坪十幾萬的房子很貴,這就不太對了吧!

 

所以,因為房價太貴就選擇租屋,這樣的思考是大有問題的,我們買不起貴的地方,可以買比較便宜的地方。

 

那麼,難道臺北市買不起,就通通到基隆買嗎?這也不對,除非願意遷就每天來回一個多小時通勤,以時間換取便宜的房價空間,但也不是人人都願意這樣做。通常住的地方會在距離工作近一點的地點做選擇,在臺北市上班的人,大部分會選擇居住在臺北市或者新北市,至於在基隆工作的人,當然就可以選擇住在基隆市。

 

所以如果有購屋的念頭,千萬不能一下子就被什麼房價太高給澆熄了熱情,貴森森的房子一開始入手太困難了沒有關係,可以挑選具備未來性,距離工作地點不會太遠又相對比較便宜的區域,買房子不要妄想一步登天,而是要「先求有再求好」,運用換屋就可以把房子越換越好

 

買屋?租屋?時機與判斷標準?

 

那麼,既然打算要買房子,究竟什麼時候租屋好?什麼時候買屋好呢?

 

其實,這有一定的標準可以參考。

 

簡單說,就是看租金夠不夠付房貸本息,租金夠付房貸本息的話,選擇買屋,如果租金不夠付房貸本息,可以選擇租屋

 

但是因為每個人工作選擇的地點不同,面臨的房價也不同,所以要先確定自己選擇居住的區域,然後比較當地房價跟租金的水平,才能決定究竟是租屋好,還是買屋好。

 

買房跟租屋最大的區別,就是買房需要準備大約二至三成的頭期款,租屋只需要準備2個月的押金,之後的區別便是買房要付房貸,而租屋則要付租金。

 

如果租金不夠付房貸,那不用說,當然是租屋比較划算。但假如租金夠付房貸,選擇拿來付租金,20年後房子還是房東的,如果願意先存個二到三成的頭期款,然後把錢拿來付房貸,那麼,20年後房子便是自己的。

 

別小看房子是誰的名字這件事,房子代表所有權,一來一回,那差異的可是一整間房子的價格,扣掉買房支出的頭起款,等於租屋跟買屋就差了將近八成的房價。

 

而且,還不光是原始相對便宜的房價,通常在20年間房價還有大漲一波的機會,到頭來房子究竟是屬於自己的還是房東的,那差別可就大了。

 

所以當租金夠付房貸,應該要買房,租金不夠付房貸,才是選擇租屋。

 

租金投報率與貸款利率

 

當然,租金夠不夠付房貸,跟租金的投報率以及貸款的利率都大有關係

 

我們舉個例子來說明,如果以租金投報率2%來算,1,200萬的房子出租,每年可以收租金24萬,故每月可以收租金2萬元。頭期款準備二至三成,假設準備400萬頭期款,等於貸款800萬元。這邊有個簡單的公式很好算,如果以利率2%來計算,每貸100萬每月要清償5,000元房貸本息,所以貸款800萬每月要清償之房貸本息約為4萬元。

 

同一間房子,用租的只要月付2萬元就能入住,換成用買的,不但每個月繳納的房貸本息變成二倍4萬元不說,還要先準備400萬頭期款,這時候當然用租的比較划算。

 

但如果租金投報率有4%,1,200萬的房子出租,每年可以收租金48萬,故每月可以收租金4萬元。頭期款準備二至三成,假設準備400萬頭期款,等於貸款800萬元,以利率2%來計算,每月要清償之房貸本息約為4萬元,注意到了沒,這時候付租金跟付房貸的金額幾乎是相當的。

 

在這樣的條件之下,有一個勤勞節省的人先存了400萬的頭期款,買了一間1,200萬的房子,然後租給了一個房客,這位房客每個月付給房東4萬元的租金,剛好讓房東拿去繳每個月的房貸本息,20年過去房貸繳清了,房子是房東的。

 

算一算,房東不過出了400萬的頭期款,而800萬的房貸本息通通是歷代一個又一個房客出的,出了三分之一的房東拿到全部的產權,付了三分之二的房客卻什麼都沒有。

 

有一句話是這樣說的,「只在乎曾經擁有,不在乎天長地久」,如果拿來詮釋房東跟房客的關係,房客就是曾經擁有,而房東得到了天長地久。這時候當然要選擇天長地久,也就是買房比租屋划算。

 

那假如租金投報率有6%呢?這位勤勞的人先存了400萬的頭期款,買了一間1,200萬的房子,然後租給了一個房客,這位房客每個月付給房東6萬元的租金,房東拿4萬元去繳清每個月的房貸本息,每個月還多出2萬元的零用錢,20年過去了,房子還是房東的。只出了三分之一的房東每個月不但有2萬元零用錢,還拿到全部的產權,付了三分之二的房客卻什麼都沒有,而且每月租金還比繳房貸貴2萬,這時候買房當然比租屋划算太多了。

 

你說怎麼可能有人付比每月房貸高的錢去租房子,當然有啊!

 

以現階段臺灣來看,雙北市的租金投報率約2%,桃園約3%,到了臺中、臺南、高雄就可以找到5、6%左右的物件,所以如果用縣市來區別,在雙北市、桃園租屋算是聰明的,但是到了臺中、臺南、高雄,都極有可能不但幫房東繳了全部的房貸本息,而且還每個月給房東零用錢,與其如此,為什麼不拿租金來繳房貸,擁有屬於自己的房子呢?

 

所以我們可以得出簡單的結論,當租金投報率高於4%,也就是租金夠付房貸本息的話,要選擇買屋,當租金投報率低於4%,也就是租金不夠付房貸本息的話,租屋才比較划算

 

當然,要特別強調,租金投報率4%的這個標準是以當時貸款利率2%來作為計算的基準,如果貸款利率有變動,那麼,租金投報率也要做出相應的調整。

 

所以租屋好還是買屋好,就算在同一個時間點,因為區域不同也會有不同的選擇。

 

除了少數含著金湯匙出生的人之外,沒人天生註定是房東,也沒有人一輩子注定要當房客,光只是抱怨房價太貴那一點用處也沒有,而是要依自己選擇所在區域,看當地的租金投報率來決定究竟要租屋還是買屋好。假設租金夠付房貸本息,甚至繳完房貸還有剩,那再怎麼咬牙苦撐,也要湊足一筆頭期款來當有殼一族!

 

當然,以現階段租屋族主要集中的雙北市區域來說,租金投報率約只有2%左右,租金根本不夠付房貸本息,而且這樣的情況看起來還會持續一段不算短的時間,租屋的確會是一個比較好的選擇。但是租屋也不是隨便租就好,本書接下來還會告訴大家關於租屋的很多技巧跟重點。

 

*本文摘自《租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律​》,三民出版。

 

 

【作者簡介】

 

蔡志雄

◎政大法律系畢業,律師高考及格,不動產經紀人考試全國第二名,租賃住宅管理人員,106年新北市優秀社會青年,Yahoo奇摩房地產、鉅亨網專欄作家,開設「RED612揪安心租賃管理公司」

 

◎現任:
中華民國律師公會全國聯合會監事
基隆律師公會常務監事
中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事
台北市租賃住宅服務商業同業公會理事

 

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