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謝金河售豪宅──報酬率的文盲與積極的怠惰

賴秉彥 2021年12月22日 07:00:00
媒體報導財經專家謝金河出售內湖豪宅,但總結來說,這筆投資的名目報酬率有可能為負。(資料照片/攝影:李隆揆)

媒體報導財經專家謝金河出售內湖豪宅,但總結來說,這筆投資的名目報酬率有可能為負。(資料照片/攝影:李隆揆)

前幾天,出現一則新聞,就是財經專家謝金河出售內湖豪宅的事。媒體標題充斥著這類的字眼:購屋眼光精準、暴賺2406萬、神人級投資。我讀了簡直目瞪口呆。應當是虧損的投資,為何說成是暴賺?

 

這棟豪宅是毛胚屋,持有時間長達9年。九年前的利率較高,但逐年下修。不清楚這間房子的房貸成數,因此難以推算房貸的自掏腰包成本(out of pocket cost)。若要評估一個投資案是否及格,必須先找出報酬率的合理門檻值,又稱折現率(discount rate)。

 

由於房屋是風險投資,折現率的估算,以房貸利率為宜,不適合套用無風險利率。這就像孫悟空當猴王,乃屬合理的待遇,因為他做了其他猴子都不敢做的事,此即風險溢酬(risk premium)的概念。為了不想評比太嚴,選用1.3%的這樣的地板值為折現率作試算,應該算相當的保守,因為這期間的房貸利率還要更高,1.3%則僅屬耳聞。

 

以1億2544萬的購入價格計算,九年下來,利率的合理成本即會上升到1億4這附近。由於出售價格為1億4950萬,扣除這部分成本後,剩下只約1千萬。

 

那些錢能做什麼?每年要繳管理費跟稅金,出售時則要付仲介費…嗯…跟稅金,加起來是很可觀的金額。蘿蔔生吃都不夠,那來的蘿蔔乾?於是,扣除利率的成本之後,這筆投資的名目報酬率有可能為負。

 

也許有人仍覺得1.3%利率成本不合理,為了避開技術面的爭議,其實可以再壓低這部分的計算,讓名目報酬率呈現正值。然而,在計算報酬率的道路上,仍有一隻攔路虎是避不開的,那就是通貨膨脹。如果再扣掉通貨膨漲率,則實質報酬率還要更往南邊移動,極有可能呈現負值。

 

政府打房,不應波及首購及換屋族,造成他們的不便。(資料照片/攝影:蔣銀珊)

 

也許還可以再寬鬆些,直接就假設實質報酬率為正,稍高於零一點點,這樣的結果都還是不理想。以美國的情況為對照,過去五十年間的房市實質報酬率為1.7%。換言之,這豪宅九年下來的實質報酬率將會敗給美國的路人甲。於是,就算一關又一關的放行,這個投資案終究是不及格的。

 

仙人打鼓有時錯,不應用單單一筆投資去論斷一個人的投資績效。但如果要把這筆投資的績效講得跟神一樣,也許只會讓人聯想到泥菩薩或是土地公廟旁廢棄的神像。

 

這類的新聞已經出現太多次了,將許多應是虧損的房子,說成是賺或暴賺,有意無意的誇大了炒房的暴利。之前讀了總不以為意,但可能是到了一個臨界點,感覺特別的難受。為何媒體成天發這些新聞?一般媒體也就罷了,若是財經媒體,就難以想像其崩壞的程度。

 

媒體報導亦有提及:此房之所以在帳面上獲利,是因為熬過房市的下殺期。試想,如果買了一棟房子,九年之中,多數時候是成本高於市價(out of the money),那會是怎樣的心境?個人覺得這就像坐牢,整整挨了九年,突然看到牢房的門是打開的。理智上,也許仍看好明年的房市景氣,但心態上會傾向奪門而出,跳出這台九年難見天日的過山車。昔日讀章回小說,曾錄得如下詩句:鰲魚脫卻金鉤去,搖頭擺尾不再來。也許,正合此情境。

 

政府打房,不應波及首購及換屋族,造成他們的不便。因為這些都是人生中很辛苦的事,也是很容易出差錯的事。年輕人一開始買房容易夢幻,買錯房子的機率其實不小,自然需要換屋。但一、兩次的辛苦經驗,換得日後的步伐穩健,以及對世事酸甜苦辣的體會,也是收穫。升斗小民的換屋情事很正常,不宜與炒房客(flipper)同等對待,過度渲染炒房的神話。

 

台灣雖享有民主,卻仍有絲絲縷縷的舊式威權。若干政府部門總喜歡板起面孔,教訓市場,而不去反思自己的作法有何差錯。最近,內政部甚至說:炒房要判刑。這感覺真的好兇狠,但會不會也在往違憲的區間移動?

 

威權下的行為模式,重面子不重裡子。往往輕忽證據,積極的重複同樣作法,卻怠惰的不去尋思變招,陷入一種積極的怠惰(active inertia)。這跟媒體的報酬率文盲現象,剛好上下一搭一唱。狄更斯曾言:這是最好的時代,這是最壞的時代。但我想,這該是偶像與大師走下神壇的時代。

 

※作者為國立彰化師範大學翻譯研究所教授




 

 

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