高房價使得年輕人或勞工買不起住房，變成民怨之所在。如何解決高房價的問題是政府當前施政的重點。當年輕人或勞工買不起住房時，告訴年輕人或勞工說：「你們既然買不起，何不用租的？」其結果還是沒有解決高房價的問題。

合作住宅係工業革命後，社會改革學家提出的主張，透過社群合作的機制，由社區或企業提供負擔得起且相對舒適的住房（affordable and comfortable housing），以滿足城市化低收入者住房的需求。以下是關於對當前政府住宅政策的分析及對建議推動合作住宅的落實行動方案。

如何定義地價

政府是最大的地主，以市地重劃或區段徵收開發新設都市地區，掌握大量的都市土地，政府有能力定義土地價格。公開市場競租與尋租的機制，建商為取得土地而競標是地價節節上漲的元兇。然而，政府偏偏以公開標售土地的方式，定義土地的價格，以致房價隨地價而水漲船高，再為抑制房價的飆漲而採取打房措施。

小結：土地應該真實地反應開發成本，以合理的價格讓售給需地機關興建國民住宅，或非營利的住宅法人機構(例如住宅及都更中心)興建社會住宅。
 

定義房價與房租

以前政府成立國宅處負責興建國民住宅，軍公教住宅、青年住宅、榮工住宅等均是國民住宅的一部分，國民住宅對商品住宅產生制衡的作用。國民住宅滯銷的原因在於施工品質不佳，再加它與商品住宅價相差不致於大太的情況下，購房者選擇了商品住宅。國民住宅的政策目標在於實現住者有其屋，也允許出租國民住宅的存在，今政府以社會住宅取代國民住宅，若能採行租售並行的政策，當可對商品住宅產生制衡作用。

小結：政府唯有掌握足夠的住宅存量，例如興建大量的國民住宅，才有定義房價的能力，也唯有興建大量的社會住宅，才有定義房租的能力。

租房與購屋

住宅政策光譜的兩端是住者有其屋與社會住宅，前者付房貸，後者付房租。房貸多採定期定額制，愈付負擔愈輕，房租會上漲，愈付負擔愈重，隨著歲月的經過，房貸與房租會有黃金交叉。

房貸與房租的差別在於租貸是資本財，付房貸是定期定額的儲蓄行為，並轉化為資產，未來「以房養老」，可視為社會安全體係的一個環節。房貸是消費財，生活費用的支付，有去無回，甚至被視為房客替房東付房貸，退休之後，收入銳減，再付房租就變成沈重的負擔，年紀超過70歲之後，在民間租屋市場，無屋可租，這是社會的現實。

小結：政府住宅政策要滿足國民居住的權利，住宅被視為優質的社會財及社會安全的防護網，宜以住者有其屋為主，只租不售的社會住宅為輔，至於設定地上權，本質上係屬土地租賃的行為，使用人付出的地租及權利金均為費用的一部分。

避免階級隔離

政府開發的區段徵收及市地重劃區擁有良好的區位條件與完備的公共設施，成為所謂的蛋黃區，高房價造成社會階級隔離的現象。政府政策應該在前述的新設都市地區興建諸如國民住宅、社會住宅或合作住宅，促成社會階級的混居，避免產生仇富的心理，以促進社會的和諧。

2022年南韓總統大選，住宅政策成為兩位主要候選人攻防的焦點，李在明與尹錫悅均主張大量興建住宅，增加房市供給，以抑制房價。李在明任內要興建311萬戶，其中140萬戶公共住宅，以合理的租金長期出租給無自用住宅的人，未來將提高社會住宅比率至1%，尹錫悅任內要興建250萬戶，其中30萬戶為「青年成本價住宅」，以建設成本價讓售給符合申購資格的年輕人。

落實行動方案

基於過去國民住宅的兩項罩門，包括施工品質不佳以及轉售圖利。建議以下幾點做為現階段合作住宅的落實行動方案：

1、參考德國住宅法人的經驗，除公部門成立的住宅及都更中心行政法人之外，政府應鼓勵民間成立非營利的住宅法人機構。

2、政府不再標售區段徵收的配餘地與市地重劃的抵費地，改以讓售方式，有償提供給由非營利的住宅法人機構，興建年輕人及勞工負擔得起的「合作住宅」。

3、參考過去軍公教住宅輔建的經驗，政府有償提供適當的土地，鼓勵企業推動員工安家計畫，以興建的成本價讓售給有自用住宅需求的員工，視為企業的社會責任。

政府唯有掌握足夠的住宅存量，例如興建大量的國民住宅，才有定義房價的能力，也唯有興建大量的社會住宅，才有定義房租的能力。（資料照片／攝影：張哲偉）

4、建立前述合作住宅轉讓的「等待名單(waiting list)」，合作住宅只能轉讓給「等待名單」上的第一順位申請人，不能在公開市場待價而沽，這樣的機制讓房價受到合理的制約，例如房價漲幅不能超過公告的門檻。

5、現行政府推動的社會住宅，只租不售造成沈重的財務負擔，很快會到達難以為繼的臨界點，權宜之計改採取租售並行，購屋者以成本價取得自用住宅，政府可回收房地成本，繼續興建更多的社會住宅。

6、現行的社會住宅承租戶住滿例如五年或十年後，可向政府申請購買該住宅，並以已付租金折抵部分房價。

※作者為交通大學退休教授