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地價稅調整已經很溫和

林旺根 2016年11月13日 18:05:00
地價稅該否提高,引發非常多爭議。(攝影:陳品佑)

地價稅該否提高,引發非常多爭議。(攝影:陳品佑)

前陣子,房屋稅的標準單價調高,與論一片批判;最近,納稅人收到地價稅單後,倏忽驚覺地價稅大幅調漲,此後反彈叫罵聲又此起彼落。不僅各地方縣市議會反應頻仍,台中、台南紛紛發生嚴重的衝撞事件。台灣社、台灣北社、台灣中社、台灣南社、台灣東社(花蓮)、台灣東社(台東)、台灣客社等本土社團於7日晚間發表聯合聲明,籲請新政府暫緩今年的地價稅調整;甚至,部分媒體以頭版刊登,宜蘭縣政府要重行評定(其實是部分地區公告地價查估錯誤,需要辦理更正,而非媒體報導的全面重估),可見問題頗不單純。究竟,本次地價調整,是否過鉅,值得探討。

 

一、持有稅偏低,幫富人養地

 

其實,我國地價稅的稅基,早期(1964~1978)是重新規定地價當年度的公告土地現值為其公告地價,因被輿論詬病稅基太高,故自從1978年修法後採兩價分離,此後公告地價一直是公告土地現值的五分之一左右。加以,受制於地方民代的壓力,公告土地現值也未大幅調整,導致稅基一向偏低。

 

根據已退休的前地政司吳萬順司長說,長期以來,每年公告的公告土地現值,大都是以市價50%,作為擬評現值,而公告地價只有當其公告土地現值的1/5,申報地價又再打八折計算,所以作為課徵地價稅的稅基,只有市價的8%而已。

 

           例如,土地市價1000萬,課稅基礎(申報地價)=

              市價1000萬×50%×20%×80%=80,000元。

          因此,這筆土地以一般稅率計算應繳地價稅,只有

                     80,000×10‰=800元

           如果,以自用住宅用地稅率計算應繳地價稅,只有

                     80,000×2‰=160元

 

二、長期低稅政策,導致地方財政困窘

 

根據「393公民平台」公布的資料顯示,2013年以來有十一個各縣市的財政昏迷指數平均值介於3~4之間,其中有南投、嘉縣、苗栗栗已達「重度昏迷」(葉克膜區),陷入破產危機。

 

為此,財政部2014年2月提出「財政健全方案」,其中對於地方政府的開源方面,應在稅課部分「強化不動產價格評定」,具體做法其一是調整房屋標準單價至合理造價之40 %~50%;其二是要求104年調整公告現值占一般交易價格之9成。

 

因此,各縣市在2015年底紛紛調整公告土地現值及重新規定地價,根據內政部統計公告土地現值部分,2016年與2015年相比,在直轄市部分,桃園市8.35%、臺中市8.02%、臺南市7.87%、高雄市6.91%、臺北市6.23%及新北市3.65%,全國平均調幅6.7%。調整後公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由88.74%提升至90.53%。

 

至於,重新規定的公告地價,在2015年底通過地價評議委員會的評議,2016年六都的調幅大致都在3成以上。全國公告地價占一般正常交易價格比例為20.50%,與102年20.19%相當,顯示公告地價調幅已適度反映土地市價變動。

 

但從上述擬評現值(一般正常交易價格),僅占市價一半加以推算,徵地價稅的稅基仍只是=市價×50%×(1+6.7%)×20.5%×80%=即市價的8.75%而已。

 

三、與國際比較,我國仍屬偏低

 

反觀,絕大多數的國家,持有稅都是以財產的時價作為基礎,目前只有德國、日本、韓國與我國等四個國家有所謂的公示地價,作為課稅之參考,以日本為例是以公示地價的七折作為固定資產稅的稅基,我國卻又細分公告現值→公告地價→申報地價作為課稅基礎,因此可知我國的稅基及稅率,都比世界各國都低的很多。茲以鄰近的日本與我國加以比較。

 

日本的持有稅,包括土地及家屋的固定資產稅,以及附加的都市計畫稅,也是每年1月1日根據當時之不動產估價額,對於持有人(所有人或借地權人)所課徵的稅金。
   

固定資產稅、都市計劃稅是以固定資產稅評估額,是參考國土交通省發表的年基準地價,亦即「公示地價」以及各都道府縣地價調查,採一定折數作為課徵標準來計算。固定資產稅評估額每3年調整一次,約是市價的70%。目前的稅基與稅率是

 

                    固定資產稅=課稅標準×1.4%(標準稅率)
              都市計畫稅=課稅標準×最高0.3%(上限稅率)

    舉一般用地為例,市價(折算為新台幣)1000萬,期應納的固定資產稅為

                   1000萬×70%×1.7%=119,000元。

 

反觀,我國(以2016年調整後)的公告土地現值只有1000萬×50%(1+6.7%)=533.5萬;而公告地價533.5萬×20.5%×80%=87,494元,一般土地以基本稅率計算87,494元×10‰=8,749元,與日本比較,指占日本的7.36%而已。

 

此外,對於住宅及住宅用地,根據住宅用地特例,均有減輕稅額措施。

 

小規模住宅用地(200m2以下部分)……課税標準 × 1/6

一般住宅用地(200m2超部分)………課税標準 × 1/3

 

新建房屋面積在120m2(課税樓地板面積)以下部分(一般住宅)3年內,或三層以上耐火構造・準耐火構造住宅,5年內之固定資産税減半課徵(已經再延長至2021(平成33)年3月31日為止新建住宅之特例),舉自宅用地為例,市價(折算為新台幣)1000萬,期應納的固定資產稅為

 

           1000萬×70%×1.7%×1/6=19,833元。

 

反觀,我國(以2016年調整後)的公告土地現值只有1000萬×50%(1+6.7%)=533.5萬;而公告地價533.5萬×20.5%×80%=87,494元,自用住宅用地稅率=87,494元×2‰=1,749元。

 

從上述比較,我國的實質持有稅負擔,尚不及於日本的十分之一, 所以,土地的持有稅仍然偏低,理應適度調整。

 

 

四、釐清幾個謬誤的說法

 

從上述比較,大家想想,哪一國的稅制比較低?目前地方財政困窘,難道,不應該適度調整嗎?

 

土地沒有藍綠,改善地方財政,更沒有政黨色彩問題。根據媒體報導,本土社團的聲明也承認:「台灣房地稅制不合理所帶來的嚴重影響,早為國人所詬病,因此,調整公告地價稅基,就在此呼聲中,從去年開始作業,雖然這不失為一個良善的手段」,但又質疑新政府「為什麼是在前朝政府評估今年大選已經無望時開始規劃?又為什麼規劃在新政府執政之初,急遽實施?而非在房地價不合理大幅飆升時規劃調整?」

 

吾人應予釐清的是,規定地價後,「每三年」重新規定地價一次,是平均地權條例第14條所明文,各地方政府在2016年1月1日已經完成公告,不可能在十幾個月後廢止該項公告。而且,地方政府主要是參考過去3年土地市價變動幅度(屬於落後指標),並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔等因素作最後決定,將來如果地價滑落,自應在下一次重新規定地價時予以合理反應。而不應推翻計有個評定機制。

 

再者,土地稅法第31條第3項規定,重新規定價後所增加負擔的地價稅,屬於増質稅的預繳性質,在所有權人將來辦理移轉時應繳納土地增值稅時,可以就其移轉土地部分,在應繳增值稅總額百分之五已內,准予抵繳其應納之土地增值稅。所以,重新規定地價後所繳納的地價稅,讓地方政府可以健全財政,將來再移轉時,又可予以抵減,就土地所有人而言,負擔並非沉重。

 

總之,土地的重新規定地價與地價評議制度,是依據法律規定的經常性業務,本土社團指摘「沒有完善的規劃」與「周詳評估」,並非事實。故其建議「調整不宜急劇,姑且暫緩。先有實際治理業績,並通盤檢討房地稅制和實施方式後,再緩步、分期進行,才是良策」,這是對於重新規定地價的評定機制不解,所造成的指控。

 

※作者為德霖技術學院不動產經營系兼任副教授

 






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