吳奕軍專欄:中國房地產風險恐怕比貿易戰可怕

吳奕軍 2018年12月24日 07:00:00

在中國經濟緊縮現狀下,房企面對龐大債務,恐將週轉不靈、資金斷鏈。(美聯社)

當國際輿論聚焦於美中貿易戰對中國的經濟衝擊之際,近期許多研究示警,中國近年真正讓習近平壓力山大的經濟風險,恐怕來自於房地產泡沫,而貿易戰只是針頭。

 

總值高達430兆人民幣,約合1920兆台幣的中國房市,已被中外輿論形容是「史上最大泡沫」,並且恐怕瀕臨爆破。

 

這金額是什麼概念?大約是中國去年GDP的5倍。而日本在1990年房地產泡沫爆破前,日本房地產總值是GDP兩倍;2008年前美國次貸危機金融風暴前夕,美國房地產總值是GDP的1.7倍。

 

當時日本經濟泡沫爆破,1991年房價暴跌七成,企業大規模倒閉裁員等悲劇頻傳,消費緊縮,迄今30年,日本憑藉深厚家底、先進實力與政策調整,緩慢爬出泥淖,但仍苦嚐惡果,尚未脫離困境。

 

而2008年美國次貸金融風暴衝擊全球經濟,光是在美國2007到2008年底的一年半間,美國人平均失去淨資產1/4,美國股市標準普爾500指數下跌45%,房價下跌20%,美國次要的家庭資產--整體退休資產減少22%。此外,除去退休的儲蓄投資資產加上養老金資產,兩者損失總額高達8兆3千億美元。其餘識者應餘悸猶存,自不多言。

 

同時反觀中國,2008年11月中共實施擴張財政、寬鬆貨幣政策,2010年推動高達4兆人民幣刺激經濟計畫,期能擴大內需「保八」以維持8%經濟成長率。地方政府響應中央大量投資基礎建設,地方公共投資激增,樓房猛蓋,迄今土地價格上漲超過4倍,在錯誤政策與鉅額利益誘惑下,導致地方債務惡性循環,房地產飆漲,民眾或為投機炒房炒地,或為擔憂未來買不起,向銀行大量貸款,家庭負債普遍飆升。

 

上述情況持續惡化,億萬民眾將付不起房貸,一旦房地產泡沫爆破,在系統風險連鎖效應下,中國將面臨比十年前美國次貸風暴更為巨大更為長久的金融危機,而且以中共政治體制、媒體封鎖與管理能力,除了令世人不安,甚至將摧毀中國社會基礎,威脅中共改革開放後以經濟發展為基礎的统治地位,足令習近平政權膽戰心驚。

 

房企巨頭亂象頻生

 

今年年中開始,中國一至三線城市紛紛傳出預售屋無預警售後打折事件,新購屋主驚覺資產迅速縮水,聚眾上街抗議,甚至圍攻房企辦公室。

 

近期美中貿易戰以及經濟成長趨緩影響消費力,中國房市急凍,房地產巨頭諸如萬科、碧桂園等企業房價幾乎腰斬。

 

在秋季例會要同仁想辦法「活下去」而廣受媒體矚目的萬科,於廈門推出百戶別墅,9月底房價突然腰斬接近五折;碧桂園在江西的物件因售後一夕降價三成,新屋主不堪貶值虧損,深感受騙,10月初聚眾拉布條砸石頭抗議。

 

而這些跳樓大賤賣引發屋主聚眾抗議的亂象,在中國上海、廈門、貴陽、杭州等等一到三線城市頻傳,甚至熱門到擁有專有名詞,網傳曰「房鬧」。房鬧行動配合網路錄影廣傳,雖為了維權,亦有引發社會動盪之勢。

 

另有上市房企因無法償還到期債務數十億,負責人失聯落跑,多家知名房企裁員減薪。

 

預售屋房價下跌三成很可能只是個開始,中共未來取消預售制度,加上調整房地產稅,將是大勢所趨,然而衝擊也將更為嚴重。

 

此外,《金融時報》指出中國房企於2019年將有大約550億美元國內債務到期,在中國經濟緊縮之現狀下,房企面對龐大債務,恐將週轉不靈、資金斷鏈。

 

城市房租飆漲驚人

 

中國房地產泡沫危機讓有能力買房的資產階級深感不安,此外,房租飆漲嚴重問題,也激化了廣大中產以下階層生活困境。

 

例如,根據北京市統計局數據換算,2017年在北京租金超過平均可支配收入的58%,遠超過收入三成的適宜租金比例。許多案例顯示,實際數字恐怕嚴重得多。

 

城市房租漲勢驚人,一年調漲多次是常事,甚至有隔月漲一成的案例,而且還供不應求。有房地產研究單位指出,許多長租公寓公司商模目標是擴大市占率、壟斷市場--「融資、搶房源、再融資、再搶房」顯見融資浮濫之惡果,導致遭受租金飆漲壓榨的房客成為最底層受害者,如果欠缺管理,市場極不樂觀。

 

另以北京為例,有研究報告指出,近來北京大規模清理違規戶,導致租房大量減少,同時打擊黑中介、二房東,導致供需失調租金上漲。

 

中國房地產專家多認為「長租公寓」是房租飆漲元凶,許多長租公寓業者挾雄厚資本搶價囤房,甚至超出市場合理行情五成,房租逐年逐月急漲,房客苦不堪言。

 

此外租下房源整修後當二房東的出租公司也受指責,而近期政府調控樓市政策使大量的資金湧入租房市場,也是主因。

 

國際投資機構關注

 

中國房地產泡沫嚴重問題也特別受到國際重要投資機構關注。

 

10月30日《彭博新聞》報導,已投資中國20年並且負責新加坡政府海外資產管理的GIC「新加坡政府投資公司」,現任執行長林昭傑於18日深表關切,強調「中國要減少自全球金融危機以來累積的過剩債務,遏制潛在的房地產泡沫。」

 

11月29日國際評級機構標準普爾也預警,美中貿易戰下,中國信貸快速擴張風險激增,人民財富被房地產貸款掏空套牢,而房價飆漲,加上大量財富集中在房地產,已經嚴重排擠其他製造、創新等實體與服務業之產能。

 

中共恐怕無能收拾

 

房地產投資約佔中國家庭資產的七成,而房地產是產業火車頭,也攸關地方財政、銀行貸款和企業投資。房地產泡沫一旦爆破,將是中共的惡夢。

 

中共政治局日前坦言經濟下行壓力加大,暴露長期累積風險,加上美中貿易衝突,憂心中國金融市場發生系統風暴。

 

11月27日,勇於直言的中國人大財經委副主任賀鏗強調,經濟下滑壓力持續加大,累積風險和隱患趨於嚴重,2019年應關注中國債務違約問題,有可能引發金融危機。

 

中國地方政府經由房價飆漲,使得債務轉嫁到家庭,雖說購屋出自自願與趨利原則,無可厚非,然而激增的家庭負債已是中國極大金融隱憂。鉅額房地產泡沫一旦爆破已經難以想像,加上引爆地方債務、企業債務、影子銀行、p2p網貸、網路金融風險等連環爆,這種大規模的系統性金融風暴,中共政權無能收拾。

 

※作者為鉅石智庫創辦人,關注時局之平衡資訊與風險擴散效應。曾任網路行銷投資高管。台大政治系畢業、波士頓大學大傳碩士,於哈佛大學研修電商課程,新加坡國立大學高階管理課程結業。goldenrockthinktank@gmail.com

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標籤: 中國 房地產

 

 

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