近年來國內房價高漲，使得台灣許多縣市的房價所得比與貸款負擔率均有顯著的增加，高房價也使得許多房屋持有者的貸款年限隨之延長，因此，在我國近年經濟成長表現不錯的當下，如何減少房地產投機炒作的套利空間，以降低民眾的居住成本，是政府需面對的問題。為了合理反映房屋持有成本，行政院在本月6日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，希望藉由提高房屋稅率來減少炒房獲利空間。

「房屋稅差別稅率2.0方案」主要修法方向有二，第一，房屋持有戶數的計算由「縣市歸戶」改為「全國歸戶」；第二，調高非自住房屋稅率，即一般所謂的囤房稅率，由現行的1.5%到3.6%提高為2%到4.8%，第三。過去地方政府可視情況訂定，未來將要求皆「必須」訂定，此外，依據地方稅法通則規定，縣市政府在4.8%基礎可調高「最多3成」，最高可達6.24%。在新的囤房稅實施後，是否可以有效提高囤房者的成本，進而達到減少囤屋以提高房屋供給並降低房價的政策目的，值得進一步討論。

只喊提高囤房稅率卻不關心稅基的政治人物不是在乎居住正義

首先，對許多政治人物而言，高喊課徵囤房稅的政治訴求相當正確，也可以引起社會大眾的迴響，但是，許多政治人物多僅關注囤房「稅率」，卻忽略房屋稅「稅基」，房屋稅基即由地方政府組成不動產評價委員會，依照房屋標準單價、地段率、折舊率等三項標準評定。

對許多關心自己是否進入理想學校的青年學子而言，應該不會只關心自己心中理想學校科系時的科目計分權重高低，而會先在意自己的原始分數是否太低。同理，無論是過去批評囤房稅太低，或認為此次房屋稅差別稅率差距仍不夠大的政治人物，應先關心過去幾年來自己所處的地方政府是否有如實調整房屋稅基，這是因為，房屋稅的組成包含稅率與稅基，如果政治人物一方面主張政府應該提高囤房稅，二方面又不調整稅基，甚至調低房屋稅基，則這樣的政治人物跟詐騙集團已無差異。若地方政府所組成的不動產評價委員會無法衡量房子的合理價格基礎，則將導致房屋持有成本被嚴重低估。

房屋出租者享有新版囤房稅稅率優惠

其次，過去本專欄「不要過度期待囤房稅的打房效果」認為僅提高囤房稅率可能造成租稅的轉嫁，卻無法有效提高房屋持有本的問題。此次修法為了避免租稅轉嫁的問題，財政部指出若房屋所有人出租住家用房屋，適用的是1.5%至2.4%較低稅率，即房屋出租者所負擔的稅率反而會降低。當然，實際的稅賦效果與租金轉嫁仍需要帶政策實施後進一步觀察。

在新版的房屋稅率下，只要地方政府合理評估房屋的現值，則房屋持有成本的提高必然可以讓多屋者成為房屋市場的供給者，進而影響房屋市場的價格，一旦房價可以逐步降低，購屋的人增加，租屋的人將會減少，故租稅轉嫁的效果將會與把提高囤房稅率「簡化」為課徵囤房稅的說法有很大的差異。換言之，只課徵囤房稅率而無政策配套的方式必然會導致租稅轉嫁，不僅傷害租屋族群，也無法抑制房價，讓居住正義更無法落實。

再者，此次修法將「縣市歸戶」改為「全國歸戶」是一個很重要的調整，這是因為，原來在台北市與新北市各兩戶的多屋者將因全國歸戶，從無需面對囤房稅而變成需要課徵囤房稅，特別是對於尚未課徵囤房稅的新北市多屋者而言，影響更為巨大。

最後，房屋稅是屬於地方稅收，為地方政府的重要收入來源，依據房屋稅條例第11條指出，房屋標準價格是由不動產評價委員會依據按各種建造材料成本與房屋所處之商業交通情形，以及房屋之供求概況進行評估並由地方政府公告。若地方政府忽視地方房屋的供需與建材成本的提高，則我們建議中央政府應要求地方政府確實反映房屋的現值，否則，地方政府持續低估房屋稅基對地方的傷害有二，第一，稅基的低估會導致地方稅收不足並有礙地方健全發展；第二，稅基低估會降低多屋者的持有成本，並增加炒作房地產的獲利空間，扭曲地方民眾的居住成本，讓地方的居住正義更難落實，故居住正義需要地方與中央政府的合作才得以實踐。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授