自由經濟中，政府管制愈少愈好。對大多數產業來說，這應該是很普遍的看法。

但台灣有個產業，竟然希望政府訂定法律來規範，這就是房仲業！

 

1999年，《不動產經紀業管理條例》正式立法，成為健全台灣不動產交易行業中最關鍵的專門職業法案。

市場法制化出師不利：誰想被政府管？

在無殼蝸牛運動震撼社會後，行政院提出《當前住宅問題因應措施方案》，宣示要「研訂房地產仲介業管理法規，健全房地產交易秩序」，並成立了「法律規範房地產仲介業專案小組」。

這個以官方為主、並納入產業公會、學界、消基會等各方代表的小組，在1990年研擬出《房地產仲介業管理條例草案》，並於同年函請立法院審議，但卻未獲通過。

除了這個專案小組之外，當時消基會也積極討論相關規範，以保護消費者權益。前淡江大學經濟系副教授莊孟翰回憶，當時他們開了至少53次的會議，研擬出預售屋與仲介版本的定型化契約條文，而且還附加18條使用說明，以便與實務現況相互銜接，但初期推動也是舉步維艱。

法制化的出師不利，究其原因，就是官、學為主組成的專案小組，無法跟業界取得共識。一方面，學界提出的主張容易陷入曲高和寡，無法與實務銜接的批評；更明顯的是，誰想被法律管束？尤其當時業界參差不齊，更會排斥，並且還會透過民意代表遊說來阻礙法制化。

「因為沒有信心面對法律上白紙黑字的競爭標準，而且維持現狀、待在舒適圈是人類的慣性，既得利益者大部分都不想改變，」內政部地政司前司長張元旭說。

業界自發啟動改革齒輪

因此，業界改革派的角色，就顯得份外重要。他們認為行業水準不整齊，就無法可長可久，所以想辦法提升行業水準，期許用法制來導正市場規範。

在這過程中，當時由全聯會創會理事長王應傑授權擔任全聯會法規會召集人的永慶房產集團董事長孫慶餘，成為推動法制化最重要的人物之一。這也揭示出，為何朝向落實「新式仲介」而創立永慶房屋的孫慶餘，在永慶房屋發展最艱困的頭十年中，卻仍積極參與公會的運作與建立，因為公會才是改變大環境、讓同業共同向上提升的關鍵因素。

前全聯會秘書長鄭曦回憶，在《不動產經紀業管理條例》通過之前，因為全聯會沒有財源，會務的運作常常仰賴孫慶餘相挺。公會發不出薪水，鄭曦跟孫慶餘開口，借了一百萬才解決燃眉之急。要辦活動人手不夠，也是跟孫慶餘求救，由永慶房屋派人手支援。

當時法令的框架打算考慮參考美、日，所以公會組團出國考察，每次都揹回來好幾大箱原文資料。這些龐雜的文獻資料內容五花八門，包含收費制度、履約保證制度、產權保險制度、執照等等，後續的翻譯整理工作，鄭曦也是請孫慶餘幫忙。例如，永慶房屋就將日本的《宅第建物取引條例》翻譯成中文，提供給政府參考。

「我請他來幫忙，他一句話沒有第二句話，馬上交代，」鄭曦在過去的採訪中，看得出十分感念當年孫慶餘的支持。

當法制化的「全勤生」

在推動法制化的過程中，永慶房屋也可說是「全勤生」。

莊孟翰回憶，當時消基會制定不動產買賣契約版本，主要是想將國外行之有年的制度，例如ESCROW付款中間人與教育訓練等，做本土化的藍本，每次開會都會邀請業者參與。不同業者未必每次都出席，但他發現永慶房屋都會出席討論，是參與最積極的業者。

「而且當時我一些較嚴格且被業界反對的主張，永慶房屋也都贊成且認為有必要，因為一旦個別契約訴訟無法辯解時，標準契約就是很好的依據，亦即契約訂得愈詳細購屋權益就愈有保障，」莊孟翰說。

政府觀念改變，化被動為積極

地政法案推動牛步的狀況，在1995年張元旭上任地政司司長後，也開始出現轉變，孫慶餘也成為張元旭在業界的後盾。

學習地政(政大地政碩士)出身的張元旭，長期兼課教地政法規，不僅對地政業務嫻熟，也懷抱著土地改革的理念。雖然知道公部門中有些前輩因為怕被人貼上「官商勾結」的標籤，忌諱和業者接觸，但他開玩笑地用「好大喜功」來形容年輕時的自己，認為佔著位置卻不做事，就辜負了國家的期待。

「我就任地政司長時很年輕，才45歲，體力足、反應也夠；而且站在政府立場，只要是社會問題，當然就要想辦法解決，所以對於地政法案的推動，我很積極，」已經退休的張元旭，談起當初接任地政司司長，語氣中仍充滿著使命感。

※本文摘自：《先誠實再成交 永慶房屋良心仲介》，天立出版

【作者簡介】

文仲瑄
天下實驗室CWLab總監，也曾任多家媒體出版社主編。

李碧華
曾任國內資深藝文記者、編輯、編劇，現為自由作家。

莫非
曾任職國內外媒體記者多年，也曾在科技公司負責品牌行銷，現為自由作家與譯者。