我常覺得現在的年輕人在「時代命運」上有點兒不幸。作家吳淡如在《人生實用商學院：誰偷了你的錢？》一書中就提到，出社會時房價痛苦指數已高，而且還越來越高！而幾十年來實質薪水沒漲，薪水購買力越來越少！

勞工危機與AI時代來臨

如果沒兩把刷子，就業也越來越困難。加上「世界工廠」概念下，台灣的勞資成本太高，他國不可能在台灣僱用大量勞工。且AI 時代來臨，將來企業要的不是兵，而是會統帥有謀略的人，因為以後企業主管率領的兵，搞不好大多是「機器人」！

房產資產如何進行有效理財

那麼，未身逢台灣錢淹腳目年代的年輕人們，要怎麼辦呢？你一定常常看到 60 到 80 歲的爺爺奶奶，現金很少，頂多幾百萬用來節儉花用，卻擁有很值錢的房子，而且很多貸款都已經還完了。

只是，這些爺爺奶奶生在高利率時代，最怕的就是欠，不知道如何運用房地產，也不知道哪裡可以賺錢，他們不相信現代理財方法，不知道現在最大的理財利益就是利率低，他們無法用現代的理財方式好好理財。

利率低，借錢等於賺錢的時代到了

雖然身在錢很難賺的時代，但也有幸運的事：請好好地運用這個利率低的時代。怎麼用？首先，你要有信用！你有沒有辦法從銀行借得出錢來？先把你的信用做好，那麼你就可以從銀行借出錢來。（我認為利率真的不會再漲回爺爺奶奶時代，請放心！）沒有任何文明國家和出口國想打死自己經濟。

借錢等於賺錢的年代已經來臨了！假設你借了 1,000 萬本金，因為通膨，明年你的 1,000 萬很可能只等於現在的 950 萬，就算都不含本金，也會像等減級數，慢慢地減少，而且每一次減的幅度都會再少一點。

兩個千萬的房產投資原則

如果你的錢夠買自住房，請記得兩個千萬。你的第一間房，「千萬」不要好高騖遠買一間「貴桑桑」壓死自己的房子，請先買一間負擔得起的，如此進可攻、退可守，至少你不是花錢在買耗材，而是在買資產。（雖然有人說，房子也算是耗材，我認為自住還是一種資產，因為它可以借錢出來。）

第二個「千萬」是：不要買可能賣不出去的房子！漲不了價沒關係，好歹省房租呀！重要的是你要樂於住在那裡。

建議先買中古屋，別買偏僻房，利用房子理財

在買房之前先看看該區域的成交率，有的房子在深山林內，交通不便，貼三年「售」也賣不出去，拜託你，再浪漫都別買！如果付不起新房，我會建議先買一個別離工作地點太遠的蛋白區中古屋（二房比套房好賣出），先讓自己的心安頓。

通常，人有了房子才存得到錢，你先有個家，再用你的家當成理財工具，貸款不要急著還，只要你能夠創造比房貸更高的收益（比如 0056 在 2021 年中還有年息 4.5％ 以上），我建議你不要還。

請以適合現代的理財觀念思考：先在能力範圍內購買自住屋，買了之後把錢盡量借出來，做一個高過你的房地產利率及高過通膨利率的投資。當然，這是理想，能長期平均高過此收益的不多。ETF 0056 算是其中之一，難怪施昇輝要一直推薦了。

*本文摘自《人生實用商學院：誰偷了你的錢？》，時報出版。

【作者簡介】

吳淡如

臺大法律系學士、臺大中文研究所、臺大 EMBA丶上海中歐國際工商學院碩士、嶽麓書院歷史學博士就讀中。

一個認為「活在這世界上，就要多學一點東西，才不會虧本」的人，興趣多樣化，人生一定要精彩，不管做什麼事都很認真，而且企圖達到專業，只要喜歡。對於理財和投資，從來不喜歡人云亦云，企圖建立理性看法，以及決策模型。

2020 年年底才成立的吳淡如人生實用商學院 (Podcast) ，半年在台灣已超過 3500 萬的下載量。